La fianza del alquiler es la garantía en metálico que el inquilino entrega al firmar el contrato: una mensualidad de renta en vivienda y dos en los arrendamientos para uso distinto, como locales (art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). Debe restituirse al terminar el contrato y, si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin devolución, el saldo pendiente empieza a generar el interés legal del dinero.
Sobre el papel parece sencillo. En la práctica, la fianza es una de las mayores fuentes de conflicto entre caseros e inquilinos: ¿quién decide qué es un daño y qué es simple desgaste?
En Interforo asesoramos a las dos partes (propietarios que quieren liquidar la fianza sin acabar en juicio e inquilinos que no consiguen recuperarla), y esta guía está escrita con esa doble perspectiva.
¿De cuánto es la fianza y qué cubre exactamente?
La cuantía de la fianza está tasada por ley: una mensualidad de renta si el arrendamiento es de vivienda habitual y dos si es para uso distinto de vivienda (art. 36.1 LAU). Un local, una oficina o un alquiler de temporada llevan dos meses; un piso alquilado como residencia permanente, uno. Pactar tres meses «de fianza» en una vivienda no los convierte en fianza legal: el exceso solo puede valer como garantía adicional.
Y ahí está el segundo límite. En contratos de vivienda de hasta cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), la garantía adicional (un depósito extra o un aval) no puede superar las dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
Dos apuntes más. La fianza no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato (art. 36.2 LAU), aunque la renta sí suba. Y su función es única: responder de los impagos de renta o suministros y de los daños que excedan del uso ordinario. No es un mes de renta anticipado ni un fondo del que el casero pueda disponer libremente.
¿Dónde se deposita la fianza? El trámite que muchos descubren tarde
La fianza no se la queda el propietario en su cuenta: la disposición adicional tercera de la LAU obliga a depositarla en el organismo que designe cada comunidad autónoma. Es un depósito sin interés para el arrendador, que debe recuperarlo al finalizar el contrato para poder restituirlo al inquilino. El Ministerio de Vivienda mantiene el listado de organismos competentes, y estos son algunos de los más consultados:
| Comunidad autónoma | Organismo de depósito |
|---|---|
| Madrid | Agencia de Vivienda Social (el antiguo IVIMA) |
| Cataluña | Incasòl (Institut Català del Sòl) |
| Andalucía | AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía) |
| Baleares | IBAVI (Institut Balear de l’Habitatge) |
| Aragón | Gobierno de Aragón (DGA) |
| País Vasco | Bizilagun (Gobierno Vasco) |
El depósito no es un formalismo menor, y afecta a los dos. Para el propietario, no depositarla en plazo puede acarrear recargos y sanciones según su comunidad. Para el inquilino, el justificante del depósito suele ser requisito para aplicar deducciones fiscales autonómicas por alquiler: sin ese resguardo, la deducción puede perderse. El tratamiento fiscal completo del arrendamiento para el arrendador lo analizamos en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.
Un matiz para los arrendadores: que el organismo autonómico tarde en reintegrar el depósito no les exime frente al inquilino. El plazo del artículo 36.4 corre igual.
¿Cuándo deben devolverme la fianza? El plazo real del art. 36.4 LAU
La referencia legal es un mes desde la entrega de llaves: el saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino devenga el interés legal del dinero si pasa ese mes sin devolución efectiva (art. 36.4 LAU). La ley no habla de «30 días para pagar»: fija el momento a partir del cual la demora tiene coste. En la práctica, un mes desde las llaves es la referencia de devolución diligente que tomará cualquier juzgado.
Ese mes existe por algo. El arrendador tiene derecho a comprobar el estado de la vivienda, esperar las últimas facturas de suministros y liquidar. Lo que la ley no ampara es la retención indefinida «por si acaso», ni condicionar la devolución a que la comunidad autónoma reintegre primero el depósito.
Desde Interforo hemos observado que la mayoría de los conflictos de fianza nacen en la entrega de llaves: sin acta firmada, sin fotografías y sin lecturas de contadores, cada parte recuerda un piso distinto. Un documento de una página firmado ese día evita más pleitos que cualquier cláusula del contrato.
¿Qué puede descontar el arrendador de la fianza y qué no?
El arrendador solo puede descontar de la fianza deudas acreditadas del inquilino: rentas impagadas, suministros pendientes y la reparación de daños que excedan del desgaste por el uso normal de la vivienda. El deterioro que produce el simple paso del tiempo lo asume el propietario, porque ya lo cobra con la renta. La distinción, con ejemplos frecuentes:
| Se puede descontar | No se puede descontar |
|---|---|
| Mensualidades de renta impagadas | Pintura desgastada tras años de contrato |
| Facturas de luz, agua o gas pendientes | Pequeñas marcas de muebles o cuadros |
| Puerta o cristal rotos por mal uso | Desgaste normal de electrodomésticos y grifería |
| Electrodoméstico averiado por negligencia | Averías por antigüedad de la instalación |
| Limpieza extraordinaria (vivienda en estado impropio) | Limpieza ordinaria de salida |
¿Y quién prueba qué? El Código Civil presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado y debe devolverla igual, salvo el menoscabo por el uso ordinario (arts. 1561 y 1563 CC). Ahora bien, si el arrendador quiere retener la fianza, es a él a quien le tocará acreditar el daño concreto y su coste, con fotografías, presupuestos o facturas. Un «el piso estaba hecho un desastre» sin más no sostiene una retención.
Hace unos meses asesoramos a una propietaria que había retenido la fianza completa para repintar el piso tras siete años de contrato. Tuvo que devolverla con intereses: siete años de vida desgastan la pintura sin que nadie haya hecho nada mal. El caso contrario también abunda: inquilinos convencidos de que un cerco de humedad por no ventilar es «desgaste natural». No lo es.
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes de alquiler?
No, salvo que el arrendador lo acepte expresamente. La fianza es una garantía, no una renta anticipada: dejar de pagar el último mes «porque ya está la fianza» es un impago reclamable, y deja al arrendador sin cobertura frente a daños o suministros pendientes. La práctica está muy extendida, es cierto, y con un acuerdo por escrito no suele generar problemas. Sin él, es un incumplimiento. Cuando el impago va más allá de una mensualidad, el escenario cambia y entran en juego los plazos del desahucio, que explicamos en la guía sobre cómo recuperar una vivienda arrendada.
Cómo reclamar la fianza si no te la devuelven
Con el marco anterior claro, la reclamación tiene un itinerario bastante definido:
- Reclamación por escrito con constancia. Un burofax al arrendador reclamando el importe, con la cuenta de abono y un plazo razonable de respuesta. Muchas retenciones se deshacen aquí: quien retiene sin pruebas lo sabe.
- Intento de negociación previa obligatorio. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un medio adecuado de solución de controversias (negociación, mediación u oferta vinculante, entre otros) antes de presentar la demanda civil. Sin ese requisito, la demanda no se admite. Un burofax bien planteado puede servir para acreditarlo, si se redacta pensando en ese uso posterior.
- Juicio verbal. Si la negociación fracasa, queda la demanda de juicio verbal. Hasta 2.000 € no es obligatorio abogado ni procurador, lo que hace viable reclamar fianzas de casi cualquier cuantía. A lo reclamado se suma el interés legal devengado desde el mes de la entrega de llaves (art. 36.4 LAU).
¿Y si el que lee esto es el propietario? El mismo itinerario, del otro lado: ante un burofax, nuestro equipo suele recomendar responder dentro del mes con una liquidación documentada (conceptos, importes, facturas). Una retención parcial bien justificada rara vez llega a juicio; una retención total sin papeles casi siempre acaba mal, y con intereses. El marco de derechos de ambas partes tras las sentencias del Constitucional lo tratamos en nuestra guía de la Ley de Vivienda para propietarios e inquilinos, y la fiscalidad del arrendamiento, en la de impuestos del alquiler para el propietario.