Poner una vivienda en alquiler levanta siempre la misma pregunta: ¿cuánto se queda Hacienda de verdad? La duda no es caprichosa. El marco fiscal del arrendamiento residencial ha cambiado de forma sustancial en los últimos años, y muchos propietarios arrastran ideas que ya no se corresponden con la normativa vigente.
Los impuestos por alquiler de vivienda son los tributos que gravan los beneficios económicos que obtiene el propietario al ceder el uso de su inmueble. Esos ingresos se integran en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario, conforme a la Ley 35/2006, del IRPF.
Conocer con precisión qué tributos se aplican y qué herramientas de optimización fiscal existen es lo que separa un arrendamiento rentable de uno que consume más de lo que produce. En Interforo Abogados comprobamos cada campaña de la Renta que una planificación tributaria correcta marca diferencias de miles de euros en la factura final del propietario.
¿Qué impuestos hay que pagar por alquilar una vivienda?
La fiscalidad del alquiler para el propietario descansa sobre tres ejes principales, cada uno con reglas y exenciones propias.
1. El IRPF: rendimientos del capital inmobiliario
El impuesto principal que grava el arrendamiento es el IRPF. El propietario no tributa por la totalidad de lo que cobra: tributa exclusivamente sobre el rendimiento neto. Esta cifra se obtiene restando a los ingresos brutos todos los gastos necesarios para obtener la renta (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses hipotecarios, entre otros).
Una vez calculado ese rendimiento neto, se suma al resto de rentas generales (como el salario) y tributa según los tramos del IRPF, que oscilan entre el 19% y el 47%. Con la campaña de la Renta 2025 a punto de arrancar en abril de 2026, conviene revisar estos números con antelación.
2. El IVA en el alquiler de inmuebles
El alquiler de una vivienda destinada exclusivamente a residencia habitual y permanente del inquilino está exento de IVA (Ley 37/1992, del IVA). El propietario no debe emitir factura con este impuesto ni presentar declaraciones trimestrales.
Sí llevarán IVA al 21% los arrendamientos de uso mixto (vivienda que también sirve de oficina o despacho profesional), los locales comerciales y los alquileres turísticos que ofrezcan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de sábanas, restauración, etc.). Para evitar confusiones sobre la modalidad contractual, recomendamos revisar las diferencias entre el contrato de alquiler de temporada y el de vivienda habitual.
3. IBI y tasas locales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la tasa de basuras recaen legalmente sobre el propietario. Aunque las partes pueden pactar en el contrato que el inquilino asuma su coste, frente a la Administración local el responsable del pago sigue siendo el titular de la vivienda. La buena noticia: estos tributos abonados por el arrendador funcionan como gasto deducible en la declaración de la Renta. Lo mismo ocurre con las derramas de la comunidad de propietarios, que también pueden restarse del rendimiento bruto cuando se vinculan al mantenimiento del inmueble arrendado.
Reducciones en el IRPF por alquilar: el esquema de la Ley de vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó profundamente los incentivos fiscales para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El objetivo legislativo es claro: premiar la contención de rentas y facilitar el acceso al alquiler de colectivos específicos. Para conocer el alcance completo de esta norma y las últimas sentencias del Constitucional, puede consultar nuestra guía sobre la Ley de vivienda y alquiler.
Para los nuevos contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el esquema de reducciones sobre el rendimiento neto positivo se estructura así:
| Reducción | Requisitos |
|---|---|
| 90 % | Vivienda en zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) con renta inicial rebajada al menos un 5 % respecto al contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización. |
| 70 % | Alquiler por primera vez en ZMRT a jóvenes de 18 a 35 años, o arrendamiento a Administración pública o entidad sin fines lucrativos para alquiler social con renta mensual inferior a la establecida. |
| 60 % | Viviendas rehabilitadas en los dos años previos a la firma del contrato. |
| 50 % | Reducción general para cualquier nuevo contrato de vivienda habitual que no cumpla los requisitos anteriores. |
Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, el propietario mantiene el derecho a aplicar la reducción histórica del 60% sobre los rendimientos netos. Nuestra experiencia en Interforo nos confirma que muchos arrendadores desconocen esta diferencia temporal y aplican porcentajes incorrectos en su declaración.
Nota: el Gobierno anunció en enero de 2026 una posible bonificación del 100 % en el IRPF para propietarios que mantengan la renta sin incrementos al renovar el contrato. A fecha de redacción de este artículo (marzo de 2026), la medida aún no se ha formalizado mediante norma en vigor. Desde Interforo Abogados seguimos de cerca la evolución de esta propuesta y recomendamos prudencia hasta que se publique en el BOE.
Deducciones por eficiencia energética: incertidumbre normativa en 2026
La situación de las deducciones por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas merece un apartado propio, porque el vaivén legislativo de los últimos meses exige mucha cautela.
El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, para prorrogar hasta finales de 2026 las deducciones del 20%, 40% y 60% por actuaciones que redujeran la demanda energética o mejoraran la calificación de las viviendas. Sin embargo, el Congreso no convalidó la norma el 27 de enero de 2026.
El ejecutivo volvió a intentarlo con el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, que reintroducía las mismas deducciones. El resultado fue idéntico: el 27 de febrero de 2026, el Congreso tampoco lo convalidó.
Resultado práctico a marzo de 2026: estas deducciones específicas en el IRPF para mejoras de consumo energético no se encuentran vigentes. Los propietarios que planificaban reformas vinculadas al aislamiento o la climatización deben evaluar cuidadosamente el impacto económico antes de acometer las obras, porque la desgravación con la que contaban no está disponible.
En nuestra experiencia, la incertidumbre regulatoria de este tipo genera una parálisis comprensible en los propietarios que desean reformar sus viviendas para aumentar su valor de mercado y reducir el consumo. Desde Interforo recomendamos esperar a la publicación de una norma convalidada antes de comprometer inversiones significativas sobre la base de un incentivo fiscal que hoy no existe.
Recargos en el IBI: el coste de mantener viviendas vacías
Como contrapeso a los incentivos fiscales, la legislación autoriza a los ayuntamientos a penalizar a los propietarios que mantengan viviendas desocupadas de manera continuada y sin causa justificada durante más de dos años, siempre que posean al menos cuatro inmuebles de uso residencial. Los consistorios pueden aplicar los siguientes recargos sobre la cuota líquida del IBI:
| Recargo | Supuesto |
|---|---|
| 50 % | Inmuebles vacíos durante más de dos años. |
| 100 % | Piso desocupado durante más de tres años. |
| 150 % (máximo) | Propietario con cuatro o más inmuebles residenciales en el mismo municipio y al menos dos vacíos. |
Sumando tributos de compra, tenencia, IRPF y eventual venta, la presión fiscal sobre la inversión inmobiliaria en España ronda el 30 % en 2026. Optimizar estos costes requiere un análisis minucioso de las circunstancias locales y de la normativa aplicable en cada comunidad autónoma.
Procedimiento para maximizar los gastos deducibles
Rebajar la factura fiscal exige un cálculo riguroso del rendimiento neto. El propietario tiene derecho a restar de los ingresos brutos múltiples conceptos vinculados al mantenimiento y gestión de la vivienda.
Para pagar menos IRPF, el arrendador debe recopilar y conservar las facturas de los intereses de la hipoteca vinculada a la adquisición del inmueble (no el capital amortizado), las cuotas de la comunidad de propietarios, las primas de seguros de hogar o de impago de alquiler, los gastos de reparación y conservación (pintura, fontanería, arreglo de electrodomésticos) y la amortización del inmueble, que suele equivaler al 3% del valor de la construcción. Para dominar estos conceptos, recomendamos consultar nuestra guía definitiva de gastos deducibles en el alquiler.
La práctica nos ha enseñado que el error más frecuente no es desconocer estos gastos, sino olvidar conservar los justificantes. La Agencia Tributaria puede reclamar las facturas hasta cuatro años después de la declaración, y sin ellas el gasto deducido queda en el aire.