Recibir el primer SMS de aviso de impago puede parecer algo menor. Después viene el segundo mes, luego el tercero, y lo que empezó como un problema económico se convierte en un desgaste que afecta a toda la familia. Muchos propietarios llegan a nuestra consulta en ese punto: con varios meses de renta impagada, sin saber bien por dónde empezar y con la sensación de que el proceso va a durar años.

La figura del desahucio express surge precisamente como respuesta a esa urgencia, pero su nombre genera expectativas que la realidad de los juzgados en 2026 no siempre puede cumplir. En Interforo Abogados llevamos años gestionando este tipo de procedimientos desde nuestras sedes de Madrid, Sevilla y el resto de oficinas, y lo que hemos aprendido es que la velocidad real del proceso depende casi siempre de lo bien que se prepare desde el primer día.

Esta guía explica cómo funciona el procedimiento, qué ha cambiado con la Ley MASC y qué errores conviene evitar para no alargar el camino innecesariamente.

Qué es técnicamente el desahucio express

El desahucio express por impago de alquiler es un procedimiento judicial de carácter verbal, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, diseñado para que el propietario recupere la posesión de su inmueble y reclame las rentas adeudadas frente a un inquilino moroso. A pesar del nombre, constituye un litigio formalizado con plazos concretos y conceptos técnicos que conviene entender antes de iniciar cualquier reclamación.

Los más relevantes son:

• Lanzamiento. La fase final del proceso. Consiste en la restitución forzosa de la vivienda mediante la intervención de una comisión judicial en la práctica, el momento en que el propietario recibe las llaves de vuelta con el respaldo del juzgado.
• Gran tenedor. La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda define como tal a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales, umbral que baja a 5 cuando los inmuebles se ubican en una zona de mercado residencial tensionado.
• Inquilino vulnerable. Situación socioeconómica acreditada por los servicios sociales que puede paralizar temporalmente el lanzamiento, incluso cuando la sentencia ya está dictada.

Hemos comprobado en numerosas situaciones que los propietarios que llegan a nosotros sin conocer estas definiciones suelen tener una visión distorsionada del proceso (especialmente sobre lo que significa ser «gran tenedor» y las obligaciones que eso conlleva).

El marco normativo que rige el desahucio en 2026

La legislación aplicable ha cambiado de forma notable en los últimos dos años, y entenderla bien es la diferencia entre una demanda que prospera y una que el juzgado inadmite desde el inicio.

Ley Orgánica 1/2025 (Ley MASC): el paso previo que muchos ignoran

La entrada en vigor del Título I de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, el 3 de abril de 2025, introdujo una de las novedades más relevantes para los propietarios que quieran interponer una demanda de desahucio: la obligación de acreditar que se ha intentado resolver el conflicto por vía extrajudicial antes de llegar al juzgado.

Este trámite previoconocido como MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias), puede adoptar distintas formas: mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial o negociación directa entre las partes. No existe una única vía obligatoria, pero sí existe una obligación clara de documentar el intento. Si la demanda llega al juzgado sin esa acreditación, puede ser inadmitida, lo que obliga a repetir el proceso desde cero.

En la práctica, este requisito añade entre dos y cuatro meses al plazo total de recuperación de la vivienda, con un coste medio estimado por expediente que ronda los 600 euros, según los datos del sector. La reforma que la modifica está en tramitación parlamentaria desde finales de 2025, pero en 2026 sigue siendo exigible en su forma actual.

Advertencia práctica: la mera remisión de un burofax exigiendo el pago puede no ser suficiente para cumplir este requisito. Los juzgados están siendo exigentes. La Junta de Jueces de Barcelona, en acuerdo del 8 de abril de 2025, precisó que el requerimiento del artículo 22.4 de la LEC solo cumple el requisito MASC cuando queda acreditada una voluntad y actividad negociadora significativa, clara y transparente, no una mera reclamación de pago.

La sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025: novedades para propietarios

La Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero, declaró nulos los artículos 439.6.c y 439.7 de la LEC, que obligaban a los grandes tenedores a solicitar un informe de vulnerabilidad a los servicios sociales y someterse a conciliación administrativa antes de poder presentar su demanda. El Constitucional entendió que esas exigencias limitaban de forma desproporcionada el derecho a la tutela judicial efectiva.

El efecto práctico es doble: los grandes propietarios ya no deben esperar ese trámite adicional antes de demandar, y los propietarios particulares deben acreditar ante el juzgado que no tienen la condición de gran tenedor aportando una certificación del Registro de la Propiedad.

Los plazos reales: qué dicen los datos del CGPJ

Aquí conviene ser honestos. El término «express» se acuñó para diferenciarlo del procedimiento ordinario, que podía durar varios años. Pero los tiempos actuales siguen siendo significativos, y es importante que el propietario lo sepa antes de iniciar el proceso.

Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) correspondientes al primer trimestre de 2025 reflejan que el plazo medio para recuperar de forma efectiva una vivienda arrendada oscila entre los 12 y los 18 meses. En partidos judiciales con alta saturación, la demora puede superar los 15 meses de media. En ese mismo trimestre se registraron 5.644 lanzamientos por impago de alquiler (más del 80% del total de desahucios ejecutados en España), frente a 1.189 derivados de ejecuciones hipotecarias.

¿Significa esto que no vale la pena actuar con rapidez? Todo lo contrario. Cada mes de retraso en iniciar el procedimiento es un mes adicional de renta impagada que difícilmente se recuperará. La experiencia nos ha enseñado que los propietarios que actúan en el primer o segundo mes de impago consiguen, en muchos casos, acortar el proceso global varias semanas gracias a que el expediente llega al juzgado bien preparado desde el inicio.

Fases del procedimiento paso a paso

Respetar la cronología legal es esencial para evitar nulidades procesales que obliguen a reiniciar el proceso. En Interforo acompañamos al propietario en cada una de estas fases, incluidas las más incómodas como el día del lanzamiento, cuando el propietario recupera la posesión física de la vivienda con la presencia de la comisión judicial.

• Intento de acuerdo previo (Ley MASC). Trámite extrajudicial obligatorio antes de presentar la demanda. El propietario debe documentar fehacientemente el intento: fecha, forma de contacto y respuesta del inquilino. Sin esta documentación, la demanda puede no admitirse.
• Interposición de la demanda. Requiere firma de abogado y procurador. Deben adjuntarse el contrato de arrendamiento, el título de propiedad y, para propietarios particulares, el certificado negativo del Registro de la Propiedad que descarta su condición de gran tenedor. Si no existe contrato escrito (situación más frecuente de lo que parece), hay vías alternativas que conviene analizar con el abogado.
• Decreto de admisión y requerimiento. El juzgado admite la demanda y concede al inquilino 10 días hábiles para pagar la deuda, lo que anularía el desahucio mediante el mecanismo de enervación si es la primera vez, desalojar voluntariamente o presentar oposición.
• Resolución directa o vista judicial. Si el inquilino no comparece ni responde, el letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto señalando fecha de lanzamiento directamente, sin necesidad de juicio. Si presenta oposición, se celebra vista donde ambas partes exponen sus pruebas.
• Sentencia. Con el nuevo plazo establecido por la Ley Orgánica 1/2025, el juez dispone de 5 días hábiles para dictar sentencia tras la vista, una reducción significativa respecto al plazo anterior de 10 días.
• Lanzamiento. Intervención de la comisión judicial para restituir la posesión al propietario. Es el momento en que termina el proceso y, con frecuencia, también el inicio de una reclamación por las rentas impagadas y los posibles daños en el inmueble, que pueden tramitarse de forma acumulada o por separado.

Excepciones que pueden alterar el proceso

El procedimiento descrito aplica en la mayoría de los casos, pero existen situaciones que lo modifican. Conviene conocerlas.

Vulnerabilidad económica del inquilino

Aunque el Tribunal Constitucional eximió a los grandes tenedores de acreditar la vulnerabilidad antes de demandar, el análisis social continúa durante el procedimiento. Si los servicios sociales emiten un informe favorable al inquilino y el juzgado detecta riesgo de exclusión residencial, pueden activarse mecanismos que suspenden temporalmente el lanzamiento. Esta posibilidad puede afectar incluso a propietarios particulares en zonas tensionadas, dependiendo de las circunstancias concretas del caso.

Distinción entre propietario particular y gran tenedor

Las obligaciones difieren según el perfil del propietario, especialmente en zonas declaradas como mercado residencial tensionado. Para la tramitación de cualquier demanda de recuperación posesoria, los juzgados exigen acreditar formalmente a qué categoría pertenece el demandante. Gestionar esta distinción desde el primer momento evita sorpresas en fases avanzadas del proceso.

Ocupación ilegal sin contrato previo

Cuando no existe relación arrendaticia previa (los llamados casos de «okupación»), la demanda se dirige contra los ignorados ocupantes de la finca. La LEC permite solicitar la recuperación inmediata de la posesión en las primeras fases del proceso, lo que diferencia este cauce del desahucio por impago clásico. Es un procedimiento que requiere una estrategia procesal específica, distinta de la que se aplica al inquilino moroso.