El valor de referencia de Catastro puede impugnarse en Andalucía, aunque no de forma directa: se combate a través del impuesto que obliga a pagar. Hay dos caminos: autoliquidar conforme al valor de referencia y solicitar después la rectificación con devolución de ingresos indebidos, o esperar la liquidación de la Agencia Tributaria de Andalucía y recurrirla en el plazo de un mes.

¿Merece la pena pelearlo? Cada vez más. El Tribunal Constitucional avaló el sistema en su sentencia 13/2026, de 12 de febrero dictada, precisamente, a raíz de una cuestión planteada por el TSJ de Andalucía, pero dejó por escrito algo muy valioso para el contribuyente: el valor de referencia es una presunción que admite prueba en contrario, sin límite probatorio de ninguna clase.

En Interforo lo vemos con frecuencia desde nuestra sede de Sevilla: viviendas usadas pendientes de reforma integral, pisos heredados en el casco antiguo, y un valor de referencia que nadie ha visitado y que supera con holgura lo que pagaría el mercado. Esta guía explica qué hacer, con qué plazos y con qué pruebas.

¿Qué es el valor de referencia y cómo afecta al comprar o heredar?

El valor de referencia es el valor que la Dirección General del Catastro asigna cada año a cada inmueble a partir de los precios de compraventas ante notario, y desde el 1 de enero de 2022 opera como base imponible mínima del ITP y del impuesto de sucesiones y donaciones (Ley 11/2021, de 9 de julio). Si el precio o el valor declarado es superior, se tributa por el mayor; si es inferior, Hacienda aplica el valor de referencia (RDLeg 1/1993, art. 10; Ley 29/1987, art. 9).

No hay que confundirlo con el valor catastral: son valores distintos, con métodos y usos diferentes. Se consulta gratuitamente en la sede electrónica del Catastro y conviene hacerlo antes de firmar unas arras o aceptar una herencia, no después.

En Andalucía el impacto se mide rápido. El tipo general del ITP es el 7%, como explicamos en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda en Andalucía. Quien compra por 180.000 € una vivienda usada en Sevilla con un valor de referencia de 210.000 € no paga 12.600 €, sino 14.700 €: son 2.100 € de más por un valor que ningún técnico ha comprobado sobre el terreno.

¿Y al heredar? Entre padres e hijos la bonificación andaluza del 99% en sucesiones amortigua el golpe, como detallamos en cuánto cuesta heredar en Andalucía. El problema serio aparece al heredar de un tío o un hermano, sin bonificación, o en el IRPF y la plusvalía futura: el valor por el que se hereda condiciona lo que se tributará mañana al vender.

¿Se puede recurrir el valor de referencia en Andalucía?

Sí, pero no existe un recurso directo y autónomo contra el valor de referencia: solo puede discutirse cuando se aplica, es decir, al autoliquidar o al recibir una liquidación del ITP o del ISD. Así lo recoge la propia Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN), que aclara que ella no puede corregir ese valor: lo fija la Dirección General del Catastro, que emitirá un informe cuando el contribuyente lo cuestione en vía de recurso.

Hay un matiz que interesa conocer. La tasación pericial contradictoria, el mecanismo clásico frente a las comprobaciones de valores, no está prevista aquí, porque no hay comprobación: la ley convierte el valor de referencia directamente en base imponible. La batalla se libra con otras armas.

Quien reciba una liquidación complementaria de ATRIAN por haber declarado por debajo del valor de referencia no debe dejarla pasar: el plazo de un mes corre desde la notificación. Nuestra guía sobre qué hacer ante una notificación de Hacienda explica cómo leer estos documentos sin perder plazos.

¿Qué han dicho los tribunales? La STC 13/2026 y lo que queda pendiente

El Tribunal Constitucional declaró constitucional el valor de referencia en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero, pero subrayó que se trata de una presunción iuris tantum: el contribuyente puede acreditar un valor distinto «sin límite probatorio de ninguna clase», dictámenes periciales incluidos. La cuestión la había planteado la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Andalucía, con sede en Málaga, que criticaba un método de cálculo masivo que ignora el estado de conservación o las calidades de cada inmueble concreto.

La lectura práctica es doble. El sistema sobrevive y seguirá aplicándose; pretender su nulidad general ya no es una estrategia viable. La puerta que queda abierta, y el propio Constitucional la señala, es la impugnación caso a caso: rectificación de autoliquidación, recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, acreditando que el valor real del inmueble es inferior.

Queda una incógnita relevante. El Tribunal Supremo admitió en abril de 2026 un recurso de casación para fijar qué prueba basta para desvirtuar el valor de referencia: si una tasación es suficiente o si hace falta un dictamen pericial que desmonte el cálculo. Mientras llega esa doctrina, los tribunales superiores vienen exigiendo rigor: el TSJ de Castilla y León, en marzo de 2025, rechazó una impugnación apoyada únicamente en la tasación hipotecaria, reclamando informes periciales elaborados por un técnico que visite el inmueble y justifique la diferencia con el mercado.

Pagar y rectificar o recurrir la liquidación: el flujo de decisión

Aquí es donde más errores vemos. Desde Interforo solemos recomendar la primera vía en la mayoría de los casos: autoliquidar por el valor de referencia y pedir después la rectificación. Se evita el riesgo de intereses de demora, recargos y un eventual expediente sancionador, y no se pierde ningún derecho: la devolución, si prospera, llega con intereses a favor del contribuyente.

Los plazos de partida tampoco admiten descuido: en Andalucía el ITP se autoliquida en dos meses desde el día siguiente al acto, y el de sucesiones en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables por otros seis si se pide a tiempo.

La segunda vía tiene sentido en supuestos concretos: diferencias enormes entre precio y valor de referencia, o falta de liquidez para adelantar el impuesto. La reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía es gratuita y no exige abogado, aunque un expediente bien armado desde el principio multiplica las opciones si el asunto acaba en el contencioso, donde nuestro equipo de litigación contencioso-administrativa sí interviene.

¿Qué pruebas necesito para ganar?

La carga de la prueba recae sobre el contribuyente: es él quien debe acreditar que el valor de mercado del inmueble es inferior al valor de referencia. Tras la STC 13/2026 no hay límite en los medios de prueba, pero no todos pesan lo mismo ante ATRIAN, el TEAR o el TSJA.

El expediente que mejor funciona combina un dictamen pericial de arquitecto o arquitecto técnico con visita al inmueble, que describa estado de conservación, calidades, superficie real y testigos de mercado comparables; la escritura con el precio efectivamente pagado y su justificación bancaria; y documentación gráfica del estado del bien a la fecha de devengo. Presupuestos de reforma, certificados de deficiencias estructurales o la condición de vivienda arrendada con renta antigua suman. La práctica nos ha enseñado que la tasación hipotecaria, por sí sola, se queda corta: los tribunales le reprochan que responde a otra finalidad.

Una advertencia que evita disgustos: documente el estado del inmueble en el momento de la compra o del fallecimiento, no meses después. El perito valora a fecha de devengo, y reconstruirla a posteriori siempre es más discutible.