Comprar una casa es, para la mayoría, la decisión patrimonial más importante de su vida. Y sin embargo, muchos compradores planifican el presupuesto mirando solo el precio que aparece en el anuncio. El problema llega después, cuando descubren que la factura fiscal asociada a la operación puede suponer entre un 8% y un 11% adicional sobre ese precio.
En Andalucía, la comunidad ha construido en los últimos años un régimen tributario razonablemente competitivo, con rebajas significativas para jóvenes, familias numerosas y otros colectivos. Conocer bien estos tipos y saber cuándo aplican marca la diferencia entre una compra rentable y una sorpresa desagradable en la notaría.
Desde nuestra sede de Sevilla hemos comprobado que el desconocimiento del régimen andaluz provoca pagos de más frecuentes, especialmente entre compradores jóvenes que podrían haber aplicado el tipo súper reducido del 3,5% y terminan tributando al 7% por no acreditar bien los requisitos.
ITP, IVA o AJD: depende del tipo de vivienda
Los impuestos que pagará al firmar la escritura dependen de una única variable: si la vivienda es usada o de obra nueva. No hay margen de elección.
Si adquiere una vivienda de segunda mano, tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo autonómico gestionado directamente por la Agencia Tributaria de Andalucía. Si compra directamente al promotor una vivienda de obra nueva, la operación estará sujeta a IVA (estatal) y Actos Jurídicos Documentados (AJD, autonómico).
El marco normativo vigente es la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que consolidó los tipos reducidos aprobados tras la reforma fiscal de ese año y que continúan plenamente vigentes en 2026.
El ITP en Andalucía en 2026: tipos generales y reducidos
El tipo general del ITP para transmisiones de inmuebles en Andalucía se mantiene en el 7%. Sobre esta base, la normativa autonómica contempla dos rebajas importantes que conviene conocer al detalle.
Tipo reducido del 6%
Se aplica a la adquisición de vivienda habitual cuando el valor del inmueble no supera los 150.000 euros. Es la rebaja más accesible porque no exige pertenecer a ningún colectivo específico: basta con que la vivienda vaya a ser la residencia habitual del comprador.
Tipo súper reducido del 3,5%
Aquí es donde el ahorro se vuelve realmente significativo. Andalucía aplica un 3,5% (la mitad del tipo general) a varios supuestos, siempre con el requisito de que el inmueble se destine a vivienda habitual:
- Menores de 35 años, con un valor máximo del inmueble de 150.000 €.
- Víctimas de violencia doméstica o de terrorismo, hasta 150.000 €.
- Compras en municipios andaluces con riesgo de despoblación, hasta 150.000 €.
- Personas con discapacidad igual o superior al 33%, con un límite ampliado a 250.000 €.
- Miembros de familias numerosas, también con límite de 250.000 €.
En el caso de matrimonios o parejas de hecho, basta con que uno de los miembros cumpla el requisito de edad o discapacidad. Un detalle importante: el incumplimiento posterior (por ejemplo, vender la vivienda antes de tres años) obliga a regularizar y pagar la diferencia hasta el tipo general.
| Supuesto | Tipo ITP | Valor máximo |
|---|---|---|
| Tipo general | 7% | Sin límite |
| Vivienda habitual | 6% | ≤ 150.000€ |
| Menores de 35 años (vivienda habitual) | 3,5% | ≤ 150.000€ |
| Víctimas violencia doméstica o terrorismo | 3,5% | ≤ 150.000€ |
| Municipios en riesgo de despoblación | 3,5% | ≤ 150.000€ |
| Familia numerosa | 3,5% | ≤ 250.000€ |
| Discapacidad ≥ 33 % | 3,5% | ≤ 250.000€ |
Puede consultar los tipos y colectivos en la página oficial de la Junta de Andalucía sobre tipos reducidos de ITP.
Impuestos en la compra de obra nueva: IVA y AJD
Cuando se adquiere directamente al promotor, la operación tributa por IVA al 10% sobre el precio de venta. Las Viviendas de Protección Oficial de régimen especial aplican un IVA súper reducido del 4%.
A ese IVA se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, competencia autonómica. En Andalucía, el tipo general de AJD para primeras copias de escrituras notariales de transmisiones inmobiliarias es del 1,2%.
La normativa andaluza también contempla aquí rebajas notables que muchos compradores pasan por alto:
- 1% para mayores de 35 años en vivienda habitual ≤150.000€
- 0,3% para menores de 35 años en vivienda habitual ≤150.000€
- 0,1% para familias numerosas o personas con discapacidad en vivienda habitual ≤ 250.000€
La ficha oficial de beneficios fiscales de la ATRIAN recoge todos los requisitos documentales exigidos para aplicar estos tipos.
Notaría, registro y gestoría: los gastos que completan la factura
Más allá de los tributos, toda compraventa conlleva costes de formalización legal que conviene presupuestar con realismo. Los honorarios notariales están regulados por arancel estatal y se calculan en función del precio escriturado; en operaciones habituales suelen oscilar entre 500 y 1.000 euros.
La inscripción en el Registro de la Propiedad (ese trámite que muchos compradores pasan por alto) tiene un coste de entre 400 y 650 euros. Y si delega la tramitación en una gestoría, añada unos 300 euros más en concepto de honorarios.
El valor de referencia del Catastro: un cambio que sigue generando confusión
Aquí conviene detenerse. Desde enero de 2022, la base imponible del ITP ya no es el precio que figura en la escritura, sino el mayor entre dicho precio y el valor de referencia del Catastro. Este valor lo fija la Dirección General del Catastro y, en muchos casos, no coincide con el precio real de mercado.
¿Qué significa esto en la práctica? Que si compra una vivienda en el centro de Sevilla, Nervión o en el Aljarafe por 135.000€, pero el valor de referencia del Catastro la sitúa en 160.000€, tributará sobre esos 160.000€. Y, además, habrá perdido el tipo reducido del 6% que solo se aplica hasta 150.000€.
Es un punto que revisamos siempre con nuestros clientes antes de firmar arras, porque a veces una negociación del precio de unos pocos miles de euros puede hacerle saltar a otro tramo fiscal mucho más caro.