El acoso inmobiliario o «mobbing» inmobiliario es la presión sistemática que un propietario, un intermediario o un tercero ejerce sobre quien ocupa legítimamente una vivienda para forzarle a abandonarla. En España es delito desde 2010: lo castigan los artículos 172.1 y 173.1 del Código Penal, con penas que pueden llegar a los tres años de prisión.
¿Por qué, entonces, sigue circulando la idea de que el acoso inmobiliario «no está tipificado»? Porque muchos contenidos que hoy se leen en internet arrastran el debate anterior a la reforma penal de 2010. Ese debate está cerrado desde hace más de quince años.
En Interforo atendemos cada año consultas de inquilinos que sufren estas presiones y, también, de propietarios acusados de ejercerlas sin haberlo hecho. Esta guía ordena las tres vías disponibles: penal, civil y administrativa, y los pasos para denunciar.
¿Qué es el acoso inmobiliario? Definición y ejemplos
El acoso inmobiliario es un conjunto de actos hostiles, reiterados y dirigidos a un fin: que el ocupante legítimo de una vivienda renuncie a sus derechos y se marche. No hablamos de un desencuentro puntual entre casero e inquilino, sino de una estrategia de desgaste sostenida en el tiempo.
Los ejemplos que más vemos en la práctica siguen patrones reconocibles:
- Negativa a cobrar el alquiler, para fabricar un impago aparente que justifique después un desahucio.
- Cortes o «averías» de agua, luz o calefacción que nunca se reparan.
- Obras interminables o innecesarias, con ruido, polvo y andamios que hacen la vida imposible.
- Abandono deliberado del inmueble: portales sin luz, ascensores parados, filtraciones sin atender.
- Visitas o mensajes intimidatorios y entradas en la vivienda sin consentimiento.
- Ofertas de «compensación» por marcharse acompañadas de amenazas más o menos veladas.
Detrás suele haber un motivo económico: contratos de renta antigua muy por debajo de mercado o edificios enteros que se quieren vender libres de inquilinos. La tensión regulatoria que analizamos en nuestra guía sobre la Ley de vivienda tras las sentencias del Constitucional no ha hecho más que agravar el fenómeno en las zonas de mayor demanda.
¿Es delito el acoso inmobiliario? Lo que dice el Código Penal
Sí: el acoso inmobiliario está tipificado como delito desde la reforma del Código Penal operada por la Ley Orgánica 5/2010. El legislador creó dos figuras complementarias dentro de la LO 10/1995, del Código Penal, según el grado de violencia empleado:
| Precepto | Conducta castigada | Pena |
|---|---|---|
| Art. 172.1 CP (coacciones) | Violencia o intimidación para impedir el legítimo disfrute de la vivienda | La de las coacciones (prisión de 6 meses a 3 años o multa de 12 a 24 meses) en su mitad superior |
| Art. 173.1 CP (integridad moral) | Actos hostiles o humillantes reiterados que, sin llegar a trato degradante, buscan impedir ese disfrute | Prisión de 6 meses a 2 años |
La diferencia práctica está en el medio empleado. Si hay violencia sobre las personas o sobre las cosas: cambiar la cerradura, cortar suministros, el encaje natural es el art. 172.1 CP. Si la presión es más sibilina pero constante, entra en juego el art. 173.1 CP, que protege la integridad moral.
Un matiz que conviene retener: el 173.1 exige reiteración. Un episodio aislado, por desagradable que sea, difícilmente constituirá este delito. Cuando el acoso se organiza desde sociedades o entramados patrimoniales, nuestro equipo de derecho penal económico interviene junto al área inmobiliaria para dirigir la acción también contra los administradores.
¿A quién protege la ley? El requisito del título legítimo
La protección penal se reserva a quien disfruta de la vivienda con título legítimo: el inquilino con contrato en vigor o el propietario que la ocupa. Quien carece de título (un ocupante sin contrato ni derecho alguno) no puede invocar estos preceptos, sin perjuicio de otros cauces.
La regla general es clara, aunque existen zonas grises: contratos verbales de larga data, subarriendos consentidos de hecho o familiares del arrendatario fallecido pendientes de subrogación. En esos supuestos, acreditar el título es la primera batalla. El tipo de contrato también condiciona qué derechos se pueden hacer valer, como explicamos al comparar el alquiler de temporada y el de vivienda habitual.
¿Y el propietario que simplemente quiere recuperar su piso? Tiene cauces legales para ello, y usarlos no es acoso: la ley regula el procedimiento para recuperar una vivienda alquilada, con requisitos reforzados si se trata de un gran tenedor. El delito empieza donde termina el procedimiento: cuando se sustituye al juez por la presión.
La vía civil: contrato, LAU e indemnización
La denuncia penal no es el único camino, y a veces tampoco el más rápido. En paralelo, el inquilino puede exigir por la vía civil el cumplimiento del contrato al amparo de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: su art. 21 obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, y el art. 27 permite al arrendatario resolver el contrato ante incumplimientos graves.
A ello se suma la reclamación de daños y perjuicios del art. 1902 del Código Civil, que abarca tanto los perjuicios materiales como el daño moral acreditado. En nuestra experiencia, la combinación de ambas vías suele ofrecer mejores resultados que cualquiera de ellas aislada: la prueba reunida para una refuerza la otra.
Frente a la negativa a cobrar el alquiler, la respuesta correcta no es guardar el dinero y esperar. Es pagar de forma documentada: transferencia con concepto claro y, si el arrendador la rechaza, consignación de las rentas. Así se desactiva la trampa del impago aparente.
Cataluña y la vía administrativa: el criterio del TSJC en 2026
Cataluña cuenta con una tercera vía propia: la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, define el acoso inmobiliario (art. 45.3.c) como la actuación dirigida a perturbar el uso pacífico de la vivienda y crear un entorno hostil que fuerce al ocupante a adoptar una decisión no querida, y lo sanciona como infracción administrativa. Barcelona ha impuesto multas de decenas de miles de euros por esta vía.
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña acaba de poner límites a esa potestad. En sentencia de 16 de enero de 2026, anuló una multa de 90.001 euros impuesta por el Institut Municipal de l’Habitatge de Barcelona, al considerar que el mal estado de la vivienda o el retraso en las reparaciones no bastan para sancionar: hace falta probar la intencionalidad, que el propietario buscaba presionar al inquilino para que se fuera.
El criterio afecta a las dos partes. Al inquilino le exige probar la finalidad, no solo el deterioro. Al propietario negligente le libra de la etiqueta de acosador, aunque no de sus obligaciones civiles de conservación.
Cómo denunciar el acoso inmobiliario paso a paso
¿Por dónde empezar cuando se sufre esta situación? Desde Interforo hemos observado que los casos que prosperan comparten un rasgo: la prueba se construyó desde el primer día. El orden que suele recomendar nuestro equipo inmobiliario es este:
- Documentar todo desde el inicio. Fotografías fechadas, mensajes, partes médicos si hay afectación psicológica, testimonios de vecinos y actas de la comunidad.
- Requerir de forma fehaciente. Un burofax al propietario exigiendo las reparaciones o el cese de las molestias fija la fecha en que conoció el problema y acredita su pasividad posterior.
- Pagar la renta de forma verificable. Transferencia bancaria y, si se rechaza el cobro, consignación. Nunca efectivo sin recibo.
- Denunciar por la vía penal. Ante el juzgado de instrucción del lugar de los hechos o la fiscalía; si hay episodios de violencia o amenazas, denuncia policial inmediata que quede en atestado.
- Valorar la demanda civil y, en Cataluña, la denuncia administrativa ante los servicios de vivienda.
Hace unos meses asistimos desde nuestra sede de Barcelona a una inquilina de renta antigua que llevaba dos años entre andamios, ascensor parado y recibos devueltos por el propio arrendador. La cronología de burofaxes y justificantes de consignación permitió acreditar la finalidad expulsiva del conjunto. Cada caso tiene sus particularidades, pero sin esa base documental ninguna de las tres vías llega lejos.