En España no existe un impuesto estatal sobre las viviendas vacías. Lo que existe es un recargo en el IBI de hasta el 150 % de la cuota líquida (art. 72.4 TRLHL, en la redacción de la Ley 12/2023), que cada ayuntamiento decide aplicar o no, y solo frente a titulares de cuatro o más inmuebles con una vivienda desocupada más de dos años sin causa justificada.

¿Significa esto que cualquier propietario con un piso cerrado va a pagar más? No. La mayoría de quienes buscan «impuesto viviendas vacías» quedan fuera del supuesto legal. Circulan versiones que exageran el alcance del recargo y otras que niegan que el 150 % sea legal; ambas se equivocan.

En Interforo llevamos meses respondiendo a la misma pregunta: «tengo un piso vacío, ¿me van a subir el IBI?». Esta guía ordena qué puede hacer su ayuntamiento en 2026 y qué no.

¿Existe realmente un impuesto sobre las viviendas vacías en España?

Como figura estatal única, no: lo que la ley estatal regula es un recargo sobre el IBI, no un impuesto nuevo. La Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, modificó mediante su disposición final tercera el artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, habilitando a los ayuntamientos a recargar la cuota líquida del IBI de los inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente.

Sobre ese esquema se superponen dos capas más: los impuestos autonómicos propios, como el que Cataluña aplica desde 2015 a las personas jurídicas, y las medidas de las leyes autonómicas de vivienda (expropiaciones temporales de uso, multas coercitivas), que son harina de otro costal y no se gestionan a través del recibo del IBI.

La idea central: el recargo es potestativo, y solo puede exigirse si el ayuntamiento lo regula en su ordenanza fiscal.

¿Cuándo se considera vacía una vivienda a efectos del recargo?

La ley considera desocupado con carácter permanente el inmueble que permanece vacío, de forma continuada y sin causa justificada, durante más de dos años, siempre que su titular posea cuatro o más inmuebles de uso residencial. Los requisitos son acumulativos: sin ese mínimo de cuatro viviendas no hay recargo, por muchos años que el piso lleve cerrado.

Este segundo filtro es el gran olvidado de los contenidos que circulan, y cambia el mapa de afectados: quien tiene su vivienda habitual y un apartamento heredado cerrado no entra en el supuesto. El umbral, eso sí, es más bajo que el del gran tenedor de vivienda (más de diez inmuebles, o cinco en zonas tensionadas): son categorías distintas.

La propia norma enumera, con carácter tasado, las causas que justifican la desocupación:

Basta acreditar una de ellas para que el inmueble deje de computar como vacío. En nuestra experiencia, la documentación de estas causas (anuncios fechados, encargos a agencia, partes de obra, resoluciones judiciales) decide la mayoría de expedientes, y casi nadie la prepara a tiempo.

¿Cuánto puede subir el IBI de una vivienda vacía en 2026?

El recargo parte de un máximo del 50 % de la cuota líquida del IBI y puede escalar hasta el 150 % en el caso más extremo. El artículo 72.4 TRLHL fija tres tramos:

Traducido a euros: un recibo con una cuota líquida de 1.000 € puede convertirse en 1.500 € en el primer tramo, en 2.000 € si la desocupación supera los tres años y en 2.500 € en el escenario máximo. El recibo, multiplicado por dos y medio.

Algunos análisis han puesto en duda que el 150 % tenga respaldo legal. Lo tiene: los tres tramos figuran, literalmente, en la redacción vigente del artículo 72.4 TRLHL tras la Ley 12/2023, y cada ayuntamiento decide, dentro de esos techos, qué porcentaje aplica.

¿Cómo se aplica el recargo? El procedimiento importa tanto como la cifra

Aquí es donde los titulares alarmistas se desinflan. El recargo no es automático: exige un procedimiento con varias fases, y cada una es una oportunidad de defensa.

Primero, el ayuntamiento tiene que haber aprobado el recargo en su ordenanza fiscal, definiendo requisitos, medios de prueba y procedimiento. Sin ordenanza no hay recargo.

Después debe declarar el inmueble como desocupado con carácter permanente, lo que exige la audiencia previa del titular y la acreditación municipal de indicios de desocupación: la ley menciona los datos del padrón y los consumos de suministros. La carga de acreditar la desocupación es del ayuntamiento; la de justificar la causa, del propietario.

Solo entonces se liquida el recargo, que se devenga el 31 de diciembre y se exige anualmente junto con el acto que declara la desocupación. ¿Y si el propietario no está de acuerdo? Tanto la declaración como la liquidación son recurribles, en vía administrativa y, en su caso, judicial.

Cataluña y los impuestos autonómicos: la otra vía

Cataluña va por delante. Desde la Ley 14/2015 aplica un impuesto propio sobre las viviendas vacías, gestionado por la Agencia Tributaria de Cataluña, que grava la desocupación de más de dos años sin causa justificada. Dos rasgos lo distinguen del recargo del IBI: solo lo pagan las personas jurídicas: una sociedad patrimonial, un banco, un fondo, etc. Y su base imponible son los metros cuadrados de vivienda vacía a 31 de diciembre. El Tribunal Supremo ha confirmado que no vulnera los principios de igualdad y capacidad económica.

Desde nuestra sede de Barcelona asesoramos cada ejercicio a sociedades tenedoras en la autoliquidación de este impuesto, y un error se repite: dar por hecho que basta con tener la vivienda «en venta» para quedar exento, sin reparar en los requisitos de precio de mercado y de plazo. Otras comunidades han explorado figuras similares con desarrollo desigual; conviene verificar qué hay en vigor en cada territorio antes de tomar decisiones patrimoniales.

Qué no puede hacer tu ayuntamiento

Tan relevante como el recargo son sus límites. Un ayuntamiento no puede:

• Exigirlo sin ordenanza fiscal que lo regule previamente.
• Aplicarlo a titulares de menos de cuatro inmuebles residenciales, sea cual sea el tiempo de desocupación.
• Liquidarlo sin declaración previa con audiencia al titular e indicios acreditados.
• Ignorar las causas justificadas legalmente tasadas.
• Crear un impuesto municipal nuevo sobre la vivienda vacía: la potestad local se agota en el recargo del IBI.
• Forzar el alquiler o multar por la mera desocupación: esas medidas pertenecen a las leyes autonómicas de vivienda, y el Tribunal Constitucional ya ha recortado varias piezas de la Ley 12/2023, como explicamos en nuestra guía sobre la ley de vivienda tras las sentencias del Constitucional.

Hace unos meses asistimos a un cliente con cinco viviendas heredadas, dos de ellas cerradas desde 2022 por un litigio sucesorio abierto. Bastó acreditar el procedimiento judicial pendiente para archivar el expediente municipal respecto de esas dos fincas. El recargo castiga la desocupación injustificada, no la que tiene explicación.

Cómo evitar el recargo (legalmente)

Si usted es titular de cuatro o más inmuebles y alguno lleva tiempo cerrado, la estrategia pasa por anticiparse al expediente. La vía más sólida es dar uso al inmueble o encajarlo en una causa justificada documentada: ofrecerlo en venta o en alquiler a precio de mercado (con rastro fechado del anuncio o del encargo), acreditar las obras o el litigio. Alquilar tiene su propia lógica fiscal: los impuestos del alquiler para el propietario se ven suavizados por un catálogo amplio de gastos deducibles en el IRPF.

Nuestro equipo de derecho tributario suele recomendar, en paralelo, revisar el propio recibo del IBI: el mismo impuesto que admite recargos admite bonificaciones (familia numerosa, VPO o autoconsumo, como la bonificación por placas solares en Sevilla), y más de un contribuyente preocupado por un recargo hipotético está dejando de aplicar una bonificación real.

Y si el expediente ya está en marcha, la audiencia previa es el momento decisivo: comparecer con la documentación adecuada resuelve la mayoría de los casos antes de que exista liquidación.