Sevilla vive uno de los momentos más exigentes de su historia reciente en materia de alojamiento turístico. Entre la aprobación municipal del tope del 10% por barrio en octubre de 2024, el Decreto-ley andaluz 1/2025 que habilitó moratorias de tres años y endureció el control urbanístico, y la entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos estatal en julio de 2025, el mapa normativo ha cambiado por completo. Quien compró un piso en el Casco Antiguo pensando en rentabilizarlo como Airbnb en 2023 se encuentra hoy con un escenario radicalmente distinto.

En Interforo Abogados, desde nuestra sede de Sevilla, trabajamos cada semana con inversores y propietarios que llegan con la misma pregunta: «¿puedo todavía registrar mi vivienda como turística?». La respuesta depende de una secuencia de filtros que conviene analizar antes de firmar cualquier contrato de arras.

¿Qué es legalmente una vivienda de uso turístico?

Una vivienda de uso turístico (VUT) es todo inmueble de carácter residencial que se cede, mediante precio, para alojamiento temporal con fines turísticos, comercializado a través de canales de oferta turística como agencias o plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo). La figura está regulada en Andalucía por el Decreto 28/2016, profundamente modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, y complementado por el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de la Junta de Andalucía.

Conviene subrayar un matiz: desde 2024 la normativa andaluza habla de VUT (antes VFT, Vivienda con Fines Turísticos). No es un simple cambio de siglas. El nuevo marco eleva los estándares técnicos y, sobre todo, blinda el control urbanístico previo.

Los tres filtros que debe superar su inmueble

Antes de gastar un euro en reformas o mobiliario, recomendamos a nuestros clientes pasar el activo por tres filtros sucesivos. Si falla uno, el proyecto no es viable.

Filtro 1: compatibilidad urbanística municipal

El PGOU de Sevilla, tras la modificación puntual número 44, clasifica las VUT como uso terciario de hospedaje. Esto significa que el inmueble debe ser expresamente compatible con ese uso según el planeamiento de su parcela. No basta con que sea una vivienda legal.

Más importante aún: el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprobó definitivamente el 17 de octubre de 2024 la limitación del número máximo de VUT al 10% del total de viviendas de cada barrio. Once barrios quedaron automáticamente cerrados a nuevas inscripciones por superar ya ese tope: Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente y Triana Casco Antiguo.

¿Significa esto que es imposible registrar una nueva VUT en Sevilla? No. En los 94 barrios restantes aún hay margen, aunque variable. Pero el filtro es automático: desde octubre de 2025 la Consejería de Turismo rechaza de oficio cualquier declaración responsable en zona saturada. La aplicación cruza el código postal con el mapa municipal y deniega en el acto.

Por este motivo, el primer paso técnico es solicitar el Certificado de Compatibilidad Urbanística a la Gerencia de Urbanismo de Sevilla. Es el documento que acredita formalmente la viabilidad del activo para el uso pretendido.

Filtro 2: la comunidad de propietarios tras la reforma de la LPH

Aquí es donde muchos inversores se llevan la mayor sorpresa. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha dado un giro radical al régimen anterior.

Hasta entonces, la regla era que una comunidad podía prohibir la actividad turística mediante mayoría de tres quintos. A partir de abril de 2025, la lógica se invierte: las nuevas VUT requieren autorización expresa de la junta de propietarios, aprobada también por los tres quintos del total de propietarios y cuotas. El silencio ya no basta, y la ausencia de prohibición tampoco. Hay que pedir permiso formal.

Las VUT registradas antes de esa fecha conservan sus derechos y no se ven afectadas retroactivamente. Cualquier alta nueva en régimen de propiedad horizontal exige el acuerdo previo de la comunidad. Recomendamos revisar estatutos y actas junto con una nota simple, pero sobre todo instar la convocatoria de junta con ese punto en el orden del día. En esta línea, nuestro artículo sobre derramas, mayorías y obligaciones de pago en la comunidad profundiza en el funcionamiento de estas mayorías cualificadas.

Filtro 3: requisitos técnicos y de habitabilidad

Superados los dos primeros filtros, quedan los requisitos materiales exigidos por el Decreto 31/2024. Son condiciones de mínimos pensadas para proteger al usuario: licencia de primera ocupación vigente, superficie mínima de 14 m² por plaza, refrigeración fija en habitaciones y estancias entre mayo y septiembre y calefacción entre octubre y abril, ventilación directa al exterior (con excepciones justificadas por protección arquitectónica), mobiliario completo, ropa de cama con juego de reposición, conexión wifi, botiquín, hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes y un teléfono de atención permanente en español e inglés. La capacidad máxima se fija en 15 plazas por vivienda completa o 6 si se alquilan habitaciones.

La contratación de un seguro de responsabilidad civil que cubra daños corporales y materiales a los usuarios es obligatoria, aunque muchos propietarios la pasan por alto.

El doble registro: NRUA autonómico y NRUA estatal

Uno de los cambios que más confusión genera es la coexistencia, desde julio de 2025, de dos números de registro distintos, ambos denominados NRUA en la normativa pero con naturaleza y emisor diferentes:

El NRUA autonómico es el Número de Registro de la Unidad de Alojamiento que asigna la Junta de Andalucía tras presentar la declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía, a través de la sede electrónica de la Consejería. Es el histórico.

El NRUA estatal nace del Real Decreto 1312/2024, que traspone el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre recopilación de datos de alquileres de corta duración. Lo asigna el Colegio de Registradores de España a través del Registro de la Propiedad competente, previa calificación registral. Si hay defectos subsanables, el registrador concede siete días hábiles; transcurridos sin subsanación, suspende la validez del número. Solo es obligatorio cuando la vivienda se comercializa en plataformas transaccionales que permiten reserva y pago en línea.

La Junta de Andalucía ha recurrido esta norma estatal por considerar que invade sus competencias exclusivas en materia de turismo. A fecha de marzo de 2026, el recurso sigue pendiente, pero el sistema está plenamente operativo y las plataformas exigen ambos códigos. Existe además una obligación anual de información: presentar cada febrero el modelo informativo con los datos del ejercicio anterior ante el Registro de la Propiedad. La primera presentación corresponde a febrero de 2026 con datos de 2025, con plazo ampliado excepcionalmente hasta el 2 de marzo.

Régimen sancionador: cifras vigentes y reforma prevista

La disciplina turística andaluza se rige actualmente por la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía. Las cuantías vigentes a marzo de 2026 son: multa de 2.001 a 18.000€ por prestación clandestina de servicios turísticos, hasta 30.000€ para infracciones graves y hasta 150.000€ para infracciones muy graves. A ello se suman las sanciones derivadas del incumplimiento de la normativa estatal (retirada automática de anuncios en plataformas).

Una advertencia importante para quienes lean noticias del sector: el Gobierno andaluz ha iniciado en 2025 la tramitación del proyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, que elevará las sanciones graves hasta 100.000€ y las muy graves hasta 600.000€. Esa cifra de 600.000€ aparece ya en muchas publicaciones como si fuera la vigente, pero todavía no lo es: depende de la aprobación parlamentaria del proyecto. Hasta entonces, el marco aplicable sigue siendo el de la Ley 13/2011.

Nuestra experiencia defendiendo a propietarios en procedimientos sancionadores confirma algo que solemos repetir en la primera consulta: el margen de defensa es mucho más estrecho cuando el expediente ya está abierto que cuando se actúa preventivamente.