Decidir qué obras se hacen en un edificio compartido, cuánto paga cada vecino o si se permiten apartamentos turísticos requiere algo más que buena voluntad: requiere votos. Y no vale cualquier mayoría. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece umbrales distintos según la trascendencia de cada decisión, y confundir un quorum con otro puede convertir un acuerdo aparentemente válido en papel mojado.
En Interforo Abogados acompañamos a comunidades de propietarios de Madrid, Barcelona, Sevilla, Ibiza, Palencia y Valladolid en la gestión de sus asambleas. Uno de los problemas más frecuentes que encontramos cuando nos llaman después de celebrar una junta es que los acuerdos han sido adoptados con mayoría incorrecta: la obra ya está adjudicada, el presupuesto aprobado y, sin embargo, cualquier propietario disconforme tiene toda la razón para impugnarlos ante el juez.
Esta guía recorre, artículo a artículo, los distintos umbrales de votación que exige la LPH. Incluye además las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo (publicado en el BOE el 21 de marzo), que ha actualizado el art. 17.1 con efectos desde el 22 de marzo de 2026.
El pilar de las decisiones comunitarias: la doble mayoría
La doble mayoría es el principio transversal de la LPH para los acuerdos ordinarios: no basta con que gane en número de personas ni con que represente más cuota de participación; ambos requisitos deben cumplirse simultáneamente.
El mecanismo tiene una lógica clara. Sin ese doble filtro, un único propietario dueño del 60 % del edificio podría imponer su criterio sobre el resto de familias residentes. Al mismo tiempo, diez dueños de pequeños trasteros no podrían superar a los propietarios de las viviendas principales. El sistema obliga a que una decisión tenga respaldo tanto en términos de personas como de participación económica en los elementos comunes.
Marco normativo: el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establece un régimen escalonado de quorums en función de la gravedad de cada asunto. Sus disposiciones son imperativas: los estatutos internos de una comunidad no pueden rebajarlos para facilitar aprobaciones.
Un error habitual que observamos en la práctica es que algunas comunidades han incluido en sus reglamentos de régimen interior cláusulas que suavizan las mayorías exigidas. Esas cláusulas son nulas de pleno derecho y, si alguien las invoca para defender un acuerdo, el riesgo de impugnación es inmediato.
Acuerdos que requieren unanimidad
La unanimidad exige el voto favorable del 100 % de los propietarios, que a su vez representan el 100 % de las cuotas. Se reserva para las decisiones que modifican el Título Constitutivo o los Estatutos del edificio.
Dos casos frecuentes que ilustran bien por qué se exige este umbral tan alto:
La conversión de un elemento privativo en común. Por ejemplo, que un propietario ceda su local a la comunidad para convertirlo en salón de reuniones, no es una simple venta sino una modificación de la descripción jurídica del inmueble. Requiere unanimidad más otorgamiento notarial.
La rectificación de superficies en el Registro de la Propiedad, cuando hay discrepancias entre los metros cuadrados escriturados y los reales, también necesita el consentimiento unánime de la junta, acompañado de certificación catastral e informe técnico de arquitecto.
Mayoría cualificada de 3/5
El voto a favor del 60 % de los propietarios, que sumen el 60 % de las cuotas, es el umbral aplicable a los servicios comunes de interés general y a un asunto que copa buena parte de los conflictos comunitarios actuales: el alquiler turístico.
Viviendas de uso turístico (VUT)
Desde el 3 de abril de 2025, cuando entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025 (art. 17.12 LPH), destinar una vivienda al alquiler turístico exige aprobación expresa previa de la comunidad. No basta con comunicarlo al presidente. Con esta misma mayoría de 3/5, la junta puede además establecer una cuota especial de gastos para los pisos que realicen esa actividad, con un incremento máximo del 20 % sobre la cuota ordinaria. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
En nuestra experiencia, muchas comunidades que llegaron a nosotros durante 2025 habían convocado junta para prohibir el turístico sin saber que existía un plazo de 30 días para que los ausentes expresaran su discrepancia. Si ese trámite no se gestiona bien, el voto de los ausentes se computa automáticamente como favorable a la mayoría de los presentes, lo que puede convertir un acuerdo que parecía insuficiente en uno perfectamente válido.
Para más información sobre el proceso de registro y los requisitos de la normativa turística, consulta nuestra guía sobre cómo registrar una vivienda turística: https://interforoabogados.com/contenido-legal/como-registrar-una-vivienda-turistica-paso-a-paso-nrua-plazos-y-obligaciones/
Mayoría cualificada de 1/3
El tercio de propietarios y cuotas sirve para las decisiones orientadas a la modernización tecnológica y energética del edificio. Se trata de uno de los umbrales que más ha evolucionado legislativamente en los últimos años.
NOVEDAD: Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo
El Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio, publicado en el BOE el 21 de marzo de 2026 y en vigor desde el 22 de marzo, ha modificado el primer párrafo del artículo 17.1 LPH para incluir expresamente las bombas de calor aerotermícas y geotermícas dentro de los sistemas de aprovechamiento de energías renovables que pueden aprobarse con mayoría de 1/3. La intención es eliminar dudas interpretativas que frenaban proyectos de electrificación y descarbonización del parque residencial.
Con la redacción vigente desde el 22 de marzo de 2026, la regla del tercio aplica a:
- Infraestructuras comunes de telecomunicación (reguladas en el RD-ley 1/1998).
- Sistemas de aprovechamiento de energías renovables (paneles solares, bombas de calor aerotermícas y geotermícas).
- Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Un matiz importante que muchas juntas pasan por alto: la comunidad no puede repercutir los costes de instalación ni mantenimiento sobre los propietarios que no votaron a favor. Quien quiera beneficiarse de las placas solares o de la nueva red de fibra óptica deberá haber apoyado el acuerdo en junta.
Mayoría simple
La mayoría simple es la regla general para los asuntos ordinarios: aprobación de presupuestos, obras de mantenimiento, designación de presidente o normas de régimen interior. Exige el voto favorable de la mayoría de los asistentes que representen la mayoría de las cuotas presentes en sala.
Un supuesto que suele generar confusión es la división material de un elemento privativo: segregar un piso en dos unidades registrales independientes. Cuando los estatutos no lo prohíben, basta la mayoría simple. No es necesaria ninguna mayoría cualificada, aunque el trámite posterior en el Registro de la Propiedad exige escritura pública y licencia municipal.
Tabla resumen: umbrales por tipo de acuerdo
| Tipo de acuerdo | Umbral exigido | Norma | Observaciones clave |
|---|---|---|---|
| Modificación de Título Constitutivo / Estatutos | Unanimidad (100 %) | Art. 17.6 LPH | Se computan también los ausentes que no manifiesten discrepancia en 30 días |
| Servicios comunes (portería, conserjería, vigilancia) | 3/5 propietarios y cuotas | Art. 17.3 LPH | Suponga o no modificación del Título Constitutivo |
| Pisos turísticos: aprobación, limitación o prohibición | 3/5 propietarios y cuotas | Art. 17.12 LPH (LO 1/2025, desde 3/4/2025) | Incremento de cuota especial admitido hasta el 20 %; sin efectos retroactivos |
| Telecomunicaciones, energías renovables (incluidas bombas de calor aerotérmicas y geotérmicas desde 22/3/2026) | 1/3 propietarios y cuotas | Art. 17.1 LPH (RDL 7/2026) | Los costes no son repercutibles a quienes votaron en contra |
| Obras de accesibilidad (supresión barreras, ascensores) | Mayoría de propietarios y cuotas | Art. 17.2 LPH | Obligatorio sin acuerdo si coste anual ≤ 12 mensualidades y residen personas mayores de 70 años o con discapacidad |
| Asuntos ordinarios (presupuesto, mantenimiento, RRI) | Mayoría simple | Art. 17.7 LPH | Doble mayoría: más de la mitad de asistentes y de cuotas presentes |
El cómputo del voto de los propietarios ausentes
La Ley articula en su artículo 17.8 un mecanismo para que la inasistencia no paralice el funcionamiento de la comunidad: el voto presunto del ausente. El secretario notifica el acta a los propietarios que no asistieron. Desde ese momento, tienen 30 días naturales para comunicar su discrepancia por cualquier medio que acredite la recepción. Si guardan silencio, su voto se suma a la mayoría que obtuvieron los presentes.
Hay que prestar especial atención a las excepciones. El voto presunto del ausente no aplica cuando se vota sobre infraestructuras de telecomunicación, energías renovables o supresión de barreras arquitectónicas. En estos supuestos, sólo cuentan los votos expresamente emitidos.
La notificación debe realizarse por medios que acrediten la recepción. Un simple correo electrónico sin acuse de recibo o una nota en el buzón sin constancia pueden dejar el acuerdo en situación de vulnerabilidad frente a una impugnación.
Actuaciones que no requieren votación
No toda intervención en el edificio pasa por la junta. La ley reconoce tres categorías de actuaciones que se pueden llevar a cabo sin necesidad de someterlas a votación:
- Puntos de recarga de vehículos eléctricos. Cualquier propietario puede instalar un punto de recarga en su plaza de aparcamiento privada con solo comunicarlo previamente a la comunidad. La junta no tiene potestad para votar en contra ni para condicionar la instalación, aunque el propietario debe asumir todos los costes derivados.
- Obras de accesibilidad universal. Si en la finca residen personas mayores de 70 años o con discapacidad reconocida, la instalación de rampas, salvaescaleras o el propio ascensor es obligatoria sin necesidad de acuerdo, siempre que el importe repercutido por propietario no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontadas las subvenciones disponibles).
- Segregación permitida en estatutos. Cuando el Título Constitutivo prevé expresamente la posibilidad de dividir viviendas, las obras necesarias para materializar esa división se entienden autorizadas sin pasar por la asamblea. En la práctica, conviene verificar si la licencia municipal sigue siendo necesaria, porque en la mayoría de municipios sí lo es.