La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda cambió las reglas del juego en el mercado inmobiliario español. Pero no fue un cambio único ni definitivo. Desde su entrada en vigor, el Tribunal Constitucional ha dictado dos sentencias que han modificado sustancialmente su aplicación práctica —la STC 79/2024 y la STC 26/2025—, y el mapa de zonas tensionadas sigue ampliándose cada trimestre. El resultado es un escenario en el que propietarios e inquilinos necesitan orientación actualizada para tomar decisiones.
En Interforo Abogados sabemos que detrás de cada vivienda hay una historia personal. A veces es el ahorro de toda una vida; otras, la primera inversión de un joven empresario o el hogar donde una familia crece. Sea cual sea su situación, los cambios normativos constantes —cuatro resoluciones trimestrales de zonas tensionadas solo en 2025— generan una sensación de incertidumbre comprensible. Este artículo tiene un objetivo claro: despejar esa incertidumbre con información rigurosa y actualizada a febrero de 2026.
¿Qué es la Ley de vivienda 12/2023?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es la primera normativa estatal que regula las condiciones básicas de acceso a la vivienda en la democracia española. Su mecanismo central limita la subida de los precios del alquiler en determinadas áreas geográficas y ofrece incentivos fiscales a los propietarios que moderen sus rentas. Su aplicación efectiva, sin embargo, depende de la voluntad política de cada Comunidad Autónoma para declarar zonas tensionadas, y ha sido matizada por dos pronunciamientos del Tribunal Constitucional que anularon varios de sus preceptos procesales y sancionadores.
Conceptos que definen su posición legal
Antes de analizar obligaciones y derechos, conviene identificar qué «etiqueta» le asigna la norma. Los umbrales numéricos son determinantes.
El «gran tenedor»: la regla del 10 (o del 5)
La distinción entre pequeño y gran propietario es la piedra angular de la Ley de Vivienda:
Definición general: persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida residencial superior a 1.500 m².
La excepción autonómica: en las zonas declaradas como Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), las Comunidades Autónomas pueden endurecer este criterio y considerar gran tenedor a quien posea 5 o más inmuebles. Ya lo aplican así Cataluña y varios municipios del País Vasco.
Zona de mercado residencial tensionado (ZMRT)
No toda España está bajo las mismas reglas. Para que se apliquen los límites de precios más estrictos, la administración autonómica competente debe declarar la zona como tensionada. Se exige el cumplimiento de al menos uno de estos dos requisitos:
- Carga hipotecaria o de alquiler: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler (más gastos básicos) supere el 30 % de la renta media de los hogares de la zona.
- Evolución del precio: que el precio de compra o alquiler haya subido en los cinco años anteriores al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC autonómico.
Nota de Interforo: La declaración de ZMRT es discrecional y ha generado un mapa legal asimétrico. A febrero de 2026, Cataluña mantiene activas sus declaraciones desde marzo de 2024. El País Vasco ha sido la comunidad más activa en 2025, con once municipios declarados (entre ellos Bilbao, San Sebastián y Vitoria) y varios más en trámite. Navarra declaró 21 municipios tensionados en mayo de 2025 y Galicia sumó A Coruña en julio de ese mismo año. Por el contrario, Madrid, Castilla y León y Andalucía han rechazado expresamente aplicar estas declaraciones —aunque Andalucía aprobó su propia Ley de Vivienda autonómica (Ley 5/2025, de 16 de diciembre)—. Desde nuestras sedes operativas en estas comunidades, constatamos a diario cómo esta disparidad obliga a un asesoramiento localizado.
El fin del IPC: el nuevo índice IRAV para actualizar el alquiler
La desvinculación del alquiler respecto al IPC es una de las modificaciones más relevantes de la Ley 12/2023 sobre la LAU, y a estas alturas ya es una realidad plenamente vigente.
Cronología de los topes
- 2023: tope del 2 % en la actualización anual.
- 2024: tope del 3 %.
- Desde enero de 2025: entra en vigor el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculado mensualmente por el INE. En diciembre de 2025, el IRAV cerró en el 2,32 %, su valor más alto desde el inicio de la serie.
El IRAV se aplica exclusivamente a contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda). Los contratos anteriores siguen rigiéndose por el índice pactado, que habitualmente es el IPC —que en diciembre de 2025 se situó en el 2,9 %—.
¿Y qué ocurre con los nuevos contratos en zonas tensionadas?
- Pequeño tenedor en ZMRT: el precio del nuevo contrato no puede exceder la renta del contrato anterior, salvo excepciones por rehabilitación que permiten un incremento de hasta el 10 %.
- Gran tenedor en ZMRT: tras la STC 26/2025, el límite basado en el índice de referencia de precios del alquiler (art. 17.7 LAU) ha sido anulado por el Tribunal Constitucional, lo que genera un vacío normativo pendiente de desarrollo legislativo.
Fiscalidad: la cara amable de la norma
No todo son restricciones. La Ley 35/2006 del IRPF contempla reducciones fiscales atractivas para incentivar la oferta de vivienda en alquiler habitual. Las reducciones aplicables sobre el rendimiento neto son las siguientes:
| Acción del propietario | Reducción en IRPF |
|---|---|
| Nuevo contrato en ZMRT con rebaja mínima del 5 % sobre la renta anterior | 90 % |
| Alquiler a jóvenes (18-35 años) en zonas tensionadas | 70 % |
| Vivienda protegida o acogida a programas públicos | 70 % |
| Obras de rehabilitación realizadas en los 2 años anteriores | 60 % |
| Caso general (contratos nuevos sin requisitos adicionales) | 50 % |
La reducción general anterior era del 60 %. Para los nuevos contratos que no cumplan requisitos especiales, la fiscalidad empeora levemente al bajar al 50 %.
Desde nuestro departamento fiscal, recomendamos analizar cada operación de alquiler con antelación: en muchos casos, una rebaja voluntaria del 5 % en la renta puede traducirse en un rendimiento neto superior gracias a la reducción del 90 %.
Las sentencias del Tribunal Constitucional: qué ha cambiado en los desahucios
Este es el punto donde más consultas recibimos en nuestros despachos. La Ley 12/2023 introdujo requisitos procesales muy exigentes para los desahucios instados por grandes tenedores, pero el Tribunal Constitucional los ha anulado en dos pronunciamientos sucesivos: la STC 79/2024, de 21 de mayo, y la STC 26/2025, de 29 de enero (publicada en el BOE el 28 de febrero de 2025).
Lo que la ley exigía (y fue anulado)
Los artículos 439.6.c y 439.7 de la LEC, en la redacción dada por la Ley 12/2023, obligaban a los grandes tenedores a:
- Someterse a un procedimiento de intermediación o conciliación previo a la demanda.
- Acreditar mediante certificado de servicios sociales la situación de vulnerabilidad económica del inquilino antes de demandar.
La situación actual
El Constitucional consideró que imponer estos requisitos como barrera de acceso a la justicia vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) de forma desproporcionada.
Consecuencia práctica: desde la publicación de la STC 26/2025, los grandes tenedores pueden presentar directamente demandas de desahucio sin necesidad de acreditar previamente la vulnerabilidad del inquilino ni de someterse a mediación obligatoria.
Matiz importante: la protección del inquilino vulnerable no desaparece. Los juzgados mantienen la potestad de suspender lanzamientos cuando los servicios sociales detecten situaciones de vulnerabilidad, pero el propietario ya no carga con esas diligencias como requisito previo para acceder al proceso judicial.
En nuestra experiencia, el plazo medio de recuperación de una vivienda mediante desahucio sigue oscilando entre 12 y 18 meses, dependiendo de la saturación del juzgado. La eliminación de las trabas procesales iniciales acorta los primeros compases del procedimiento, pero no la duración global de forma drástica.
