Desde la sentencia del Tribunal Supremo 82/2025, de 28 de enero, la entrega de una vivienda puede tributar al IVA reducido del 10% aunque en ese momento no cuente con cédula de habitabilidad ni licencia de primera ocupación. Basta acreditar que el inmueble es objetivamente apto para servir de vivienda, y esa aptitud puede probarse por cualquier medio admitido en Derecho.

¿Por qué importa tanto un matiz que parece puramente administrativo? Porque entre el tipo general del 21% y el reducido del 10% median once puntos. En una vivienda de 300.000 €, la diferencia son 33.000 € de IVA. Durante años, la falta de un papel en la fecha de la escritura bastaba para que Hacienda exigiera el tipo alto aunque el inmueble fuera una vivienda en todos los sentidos.

La historia, además, no terminó con la sentencia. En septiembre de 2025 la Dirección General de Tributos asumió el criterio en la consulta vinculante V1621-25, y eso convierte esta jurisprudencia sobre el IVA de la vivienda en algo directamente accionable: quien pagó un 21 % que no correspondía puede plantearse recuperarlo. En Interforo Abogados ya estamos revisando operaciones de este tipo, y el margen de actuación es mayor de lo que muchos compradores creen.

¿Qué exige la ley para aplicar el IVA del 10% a una vivienda?

El artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992 del IVA, aplica el tipo reducido del 10% a las entregas de edificios o partes de ellos aptos para su utilización como viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente. Todo lo que queda fuera de ese concepto (locales, oficinas, suelo edificable, edificaciones sin terminar) tributa al tipo general del 21%.

La frontera entre ambos tipos depende, por tanto, de una sola palabra: «aptos». Y ahí estaba el conflicto. La Administración venía interpretando que la aptitud solo quedaba acreditada si el inmueble disponía de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en el momento de la entrega. Sin ese documento, liquidaba al 21%, aunque la vivienda estuviera terminada, proyectada como tal y lista para habitarse.

El resultado práctico era llamativo: dos pisos idénticos podían tributar de forma distinta según lo ágil que fuera el ayuntamiento de turno concediendo licencias. Para el coste fiscal completo de una compra, nuestra guía de ITP, IVA y AJD en la compra de vivienda explica cómo encaja cada impuesto.

¿Qué dijo exactamente el Supremo en la STS 82/2025?

La STS 82/2025, de 28 de enero de 2025 (rec. 3389/2023, ECLI:ES:TS:2025:299), fija como doctrina que la aptitud de un edificio para su uso como vivienda es una circunstancia objetiva, acreditable por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, sin que la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación sean requisitos imprescindibles. La cédula pasa a ser una forma de acreditación entre otras, no la única.

Para el Tribunal, lo decisivo es que el edificio esté terminado y haya sido proyectado y construido para servir de vivienda, es decir, para la habitación o morada de una persona o una familia. Condicionar el tipo reducido a trámites administrativos que cada comunidad autónoma regula a su manera distorsiona el tratamiento fiscal de inmuebles equivalentes, y eso es precisamente lo que la sentencia corrige. La prueba se rige por el régimen general del artículo 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria: certificado final de obra, proyecto, características constructivas… cualquier elemento que demuestre esa vocación residencial.

Conviene un matiz importante para el inversor: el propio Supremo excluye del tipo reducido los apartamentos turísticos, que en ningún caso integran esa vocación de suplir las necesidades de vivienda. Quien compra para explotación turística no debe dar por hecho el 10 %; cada operación merece un análisis previo.

¿Qué ha cambiado la DGT tras la sentencia?

La consulta vinculante V1621-25, de 15 de septiembre de 2025, incorpora oficialmente el criterio del Supremo a la doctrina administrativa: para aplicar el 10% ya no es imprescindible disponer de cédula de habitabilidad o licencia de ocupación en el momento de la entrega. Lo relevante es la aptitud objetiva del inmueble: su diseño, sus características constructivas y su legalidad urbanística; la cédula queda como un medio de prueba más.

El caso resuelto ilustra bien el alcance práctico del cambio. Una entidad inmobiliaria había adquirido dos locales destinados a oficinas para transformarlos en viviendas y venderlos tras las obras. Con el criterio antiguo, esas entregas habrían tenido difícil el tipo reducido si la cédula no llegaba a tiempo. Con el nuevo, la DGT admite el 10 % si el resultado final es objetivamente una vivienda.

¿Y qué significa que la consulta sea vinculante? Que la Administración tributaria queda obligada a aplicar este criterio a cualquier contribuyente en la misma situación. No es una opinión doctrinal: es la regla con la que la AEAT debe liquidar desde ahora.

¿Cómo afecta a locales convertidos en vivienda y a promociones sin licencia?

Los dos grandes beneficiados son las operaciones de cambio de uso (locales u oficinas reconvertidos en vivienda) y las compras sobre promociones terminadas cuya licencia de primera ocupación se demora. En ambos escenarios, la entrega puede acogerse al 10% si el inmueble supera el test de aptitud objetiva.

Hace unos meses, en nuestra sede de Barcelona, asesoramos a un inversor que había transformado un local de oficinas en dos viviendas y tenía la venta parada: el comprador exigía repercutir el 21 % «por si acaso», al no estar concedida aún la cédula. Con la sentencia y la consulta de la DGT sobre la mesa, y un expediente de prueba bien armado, la operación se cerró al 10 %. La diferencia superaba los 20.000 €.

¿Qué pruebas conviene reunir para acreditar la aptitud objetiva? En casos como ese, nuestro equipo suele preparar un expediente con:

• Proyecto técnico de cambio de uso y licencia de obras concedida.
• Certificado final de obra visado.
• Calificación urbanística compatible con el uso residencial.
• Altas o boletines de suministros (agua, luz, gas).
• Memoria de calidades y planos que evidencien la distribución como vivienda.

Como referencia rápida, así queda el mapa de tipos tras la sentencia:

La regla general es clara, aunque existen zonas grises cuando la legalidad urbanística del cambio de uso es discutible o las obras no están completamente rematadas en la fecha de la entrega. Ahí es donde el expediente de prueba marca la diferencia.

¿Puedo recuperar el IVA si pagué el 21% de más?

Sí, siempre que la operación cumpliera los requisitos del tipo reducido. La vía es la rectificación de la autoliquidación y la solicitud de devolución de ingresos indebidos, dentro del plazo de prescripción de cuatro años del artículo 66 de la Ley 58/2003. En la práctica, el comprador que soportó la repercusión excesiva puede instar la devolución ante la AEAT, sin depender de que el vendedor tome la iniciativa.

Nuestro equipo fiscal suele recomendar empezar por una revisión sencilla: localizar la escritura y las facturas, comprobar qué tipo se repercutió y verificar si el inmueble era objetivamente apto como vivienda en la fecha de la entrega. Con eso se sabe en pocos días si hay caso. Después viene el trabajo fino: reunir la prueba de aptitud, cuantificar la devolución y presentar la solicitud, y ahí cada expediente tiene sus particularidades: no todas las reclamaciones prosperan, y plantearlas con rigor evita disgustos.

Para quien todavía no ha comprado, la lección es preventiva. El tipo de IVA se puede y se debe pactar con conocimiento de causa antes de firmar, idealmente al negociar el contrato de arras, y no descubrirlo en la notaría. El impuesto tampoco es el único frente: la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y, según el territorio, particularidades como las de los impuestos de compra de vivienda en Andalucía completan el coste real de la operación.