¿Cuánto va a pagar realmente de más cuando firme la escritura de su piso nuevo? Es la pregunta que casi todos los compradores se hacen tarde, cuando ya están en la notaría. El precio que anuncia el promotor casi nunca incluye el impuesto, y la diferencia entre el 10% y el 4% de IVA puede suponer varios miles de euros sobre el mismo inmueble. En Interforo Abogados atendemos con frecuencia consultas de compradores que descubren este matiz demasiado tarde para negociar. Esta guía explica cuándo se aplica cada tipo, qué dice la jurisprudencia más reciente y cómo evitar sorpresas en el presupuesto final.

¿Qué es el IVA en la compra de vivienda y cuándo se aplica?

El IVA en la compra de vivienda es el impuesto estatal que grava la primera entrega de un inmueble residencial apto para su uso, realizada por un promotor. Solo afecta a la vivienda de obra nueva. Las segundas transmisiones, lo que coloquialmente llamamos «vivienda de segunda mano», tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a las comunidades autónomas y, por tanto, con tipos distintos según el territorio.

Para que se devengue el IVA deben darse dos condiciones: que quien vende actúe como promotor en el ejercicio de su actividad empresarial, y que la edificación se entregue terminada, tras la construcción o una rehabilitación integral. Si compra a un particular, nunca pagará IVA por la operación; pagará ITP.

El tipo reducido del 10%: la regla general

La inmensa mayoría de las viviendas nuevas (tanto si van a ser residencia habitual como segunda residencia) tributan al 10%. Lo regula el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, y aplica también a un máximo de dos plazas de garaje y a los trasteros que se transmitan en la misma escritura junto con la vivienda.

Un matiz que sorprende a bastantes clientes: el destino posterior del inmueble no altera el tipo aplicable. Si compra un piso nuevo objetivamente apto para vivienda, pagará el 10% aunque luego decida instalar ahí su despacho profesional. Lo que cuenta es la aptitud física del edificio en el momento de la entrega, no el uso que le dé después.

¿Hace falta cédula de habitabilidad para aplicar el 10%?

Durante años, la Administración exigió que el inmueble contara con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en el momento de la escritura para reconocer el tipo reducido. La STS 82/2025, de 28 de enero, cambió ese criterio: el Tribunal Supremo fijó que la aptitud para uso residencial se acredita por cualquier medio de prueba admitido en derecho, y que la cédula es una vía posible, pero no la única ni un requisito constitutivo. Basta con que el edificio, terminado, esté objetivamente concebido para servir de vivienda.

La misma sentencia introduce una precisión que conviene tener presente si está pensando en comprar para explotación turística: el Supremo excluye expresamente los apartamentos turísticos del ámbito del tipo reducido. No es una cuestión menor para quien invierte con esa finalidad, y conviene analizar cada operación antes de dar por hecho el 10%.

El tipo superreducido del 4%: la excepción, no la norma

El 4% se reserva en exclusiva para las viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública, siempre que la entrega la realice el promotor y esté vigente la calificación administrativa. Lo regula el artículo 91.Dos.1.6º de la misma ley.

Conviene matizar algo que genera confusión habitualmente: no toda VPO se beneficia del 4%. Una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 2025 lo dejó claro al resolver el caso de un comprador al que su promotor había repercutido el 10% en una VPO de régimen general. La DGT confirmó que ese 10% era correcto: el tipo superreducido solo opera para los regímenes tasados por la ley especial y promoción pública, no para el régimen general, por muy protegida que esté la vivienda a otros efectos. Antes de asumir que su VPO tributa al 4%, merece la pena verificar qué régimen de protección tiene exactamente.

Como en el caso general, las plazas de garaje (máximo dos) y los anexos transmitidos junto con la vivienda participan del mismo 4%.

Resumen de tipos aplicables

La regla de la primera entrega y sus excepciones

Se considera primera entrega la que hace el promotor antes de que el inmueble haya sido usado de forma ininterrumpida durante dos años o más. Superado ese plazo, la venta deja de tributar por IVA y pasa a tributar por ITP, aunque la vivienda esté técnicamente a estrenar.

Hay una excepción que protege al inquilino: si la venta se hace a favor de quien ha ocupado la vivienda en alquiler durante ese periodo, la operación conserva la naturaleza de primera entrega y mantiene el derecho al 10% o al 4%, según proceda.

Este detalle no es solo teoría. En nuestra sede de Valladolid gestionamos hace un tiempo el caso de una promoción que quedó parcialmente paralizada por una ralentización de ventas; el promotor optó por arrendar las viviendas terminadas mientras buscaba comprador, con contratos limitados a veinte meses precisamente para no superar el umbral de los dos años. Al vender, la operación se mantuvo sujeta a IVA sin discusión. Un par de meses de más en esos contratos habría cambiado por completo la fiscalidad de la venta.