Adquirir un inmueble es, para la mayoría de las familias y empresas, la operación financiera de mayor envergadura que realizarán. Sin embargo, el precio pactado con el vendedor es solo la base de la pirámide de costes. La carga fiscal puede incrementar el desembolso final entre un 10 % y un 15 %, una sorpresa que a menudo desajusta la planificación financiera si no se prevé con exactitud.

En Interforo Abogados, nuestra experiencia en las sedes de Madrid, Barcelona, Sevilla y el resto de España nos demuestra que la anticipación fiscal es tan crítica como la negociación del precio. Esta guía desglosa los tributos que gravan la compraventa inmobiliaria para que pueda tomar decisiones informadas y evitar contingencias con la Agencia Tributaria.

¿Qué impuestos gravan la compra de una vivienda? Definiciones clave

Para comprender cuánto pagará a Hacienda, primero debemos distinguir la naturaleza del inmueble. La fiscalidad es bifurcada: el tratamiento para una obra nueva difiere radicalmente de una vivienda de segunda mano.

Definimos los tres conceptos rectores:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): tributo estatal que grava exclusivamente la primera transmisión (vivienda nueva entregada por el promotor). El tipo general es del 10 % sobre el precio de venta.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): tributo cedido a las comunidades autónomas que grava la segunda mano (viviendas usadas). Su tipo es variable según la región, oscilando generalmente entre el 6 % y el 11 %.

Actos Jurídicos Documentados (AJD): impuesto autonómico que grava la formalización de documentos notariales. Afecta principalmente a la compra de vivienda nueva y a la constitución de hipotecas. Su tipo varía entre el 0,5 % y el 2 %.

Fiscalidad en la compra de vivienda nueva

Cuando usted adquiere una propiedad directamente al promotor o constructor (primera entrega), la operación está sujeta a IVA.

Tipos impositivos del IVA

El tipo aplicable es único en todo el territorio nacional (excepto Canarias, que aplica el IGIC):

• 10 % general: para viviendas (pisos, chalets, adosados) y hasta dos plazas de garaje anexas.
• 4 % superreducido: exclusivamente para Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública.

Ejemplo: Si compra una obra nueva en Valladolid por 200.000 €, deberá abonar 20.000 € en concepto de IVA en el momento de la firma.

La cuota de AJD en obra nueva

A diferencia de la segunda mano, el IVA no cubre el gravamen documental. En obra nueva, el comprador siempre debe sumar el AJD al IVA. Dependiendo de la comunidad autónoma, este porcentaje oscila. En autonomías como Andalucía o Madrid existen tipos reducidos bajo ciertas condiciones, pero el estándar ronda el 1 % – 1,5 %.

Fiscalidad en vivienda de segunda mano: el ITP

Si el vendedor es un particular o la vivienda ya ha sido habitada anteriormente, el impuesto a liquidar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

El IVA y el ITP son incompatibles. Si paga ITP, no paga IVA, y viceversa. En segunda mano, el AJD por la compraventa (no por la hipoteca) suele estar subsumido en el ITP, por lo que no se paga aparte, salvo excepciones muy específicas.

Variabilidad autonómica y tipos actuales

Dado que Interforo opera en múltiples jurisdicciones, observamos grandes diferencias territoriales. Las comunidades autónomas tienen competencia normativa para fijar los tipos:

• Madrid: tipo general del 6 %.
• Comunidad Valenciana y Galicia: tipos generales que pueden alcanzar el 10 %.
• Andalucía: tipo general del 7 %.

El caso específico de Cataluña (novedades de 2025)

El mercado inmobiliario catalán siempre ha tenido sus particularidades, y la fiscalidad no es una excepción. Nuestra sede en Barcelona ha analizado el impacto del Decreto-ley 5/2025, que modifica sustancialmente el escenario para el ITP en Cataluña estableciendo una escala progresiva única en España hasta la fecha:

Esta normativa introduce también un tipo disuasorio del 20 % para «grandes tenedores» (personas jurídicas o físicas que posean más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial), buscando frenar la especulación.

Procedimiento de liquidación: plazos y formas

La gestión tributaria no admite errores ni retrasos. El incumplimiento de los plazos conlleva recargos automáticos.

Plazo: generalmente 30 días hábiles desde la fecha de firma de la escritura pública.

Modelos:

• Modelo 600: para la liquidación del ITP y AJD ante la Hacienda autonómica.
• Modelo 601: para operaciones sujetas a cuotas exentas o no sujetas en determinados casos.

Requisito registral (art. 255 Ley Hipotecaria): este artículo es fundamental. El Registro de la Propiedad no inscribirá el cambio de titularidad hasta que se acredite el pago de los impuestos («cierre registral»). Puede presentar la escritura, pero la inscripción quedará en suspenso.

Bonificaciones fiscales: ¿quién paga menos?

La normativa busca proteger a ciertos colectivos o incentivar el acceso a la vivienda habitual. Aunque varía por región, las bonificaciones más comunes incluyen:

Jóvenes (menores de 30/35 años): tipos reducidos de ITP (ej. 3,5 % o 5 %) o bonificaciones del 100 % en AJD con límites de renta (ej. 30.000 € anuales).

Familias numerosas: tipos reducidos (ej. 4 % en ITP).

Discapacidad: reducciones significativas para compradores con un grado de discapacidad reconocido (usualmente >33 % o >65 %).

Vivienda habitual: algunas comunidades aplican tipos reducidos simplemente por el hecho de que el inmueble sea la residencia permanente, a diferencia de una segunda residencia vacacional.

En Cataluña, el nuevo Decreto-ley bonifica el 50 % del ITP para edificios que se vayan a transformar en VPO y el 100 % para cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro.

¿Y la plusvalía municipal? Una aclaración necesaria

Una duda que nos plantean con frecuencia en consulta es si el comprador debe pagar la plusvalía municipal. La respuesta es clara: no. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (su nombre técnico) corresponde siempre al vendedor, ya que es quien materializa la ganancia patrimonial.

Aunque en operaciones entre empresas puede pactarse quién asume este coste, en compraventas con consumidores esta cláusula sería nula. Si está comprando como particular, no acepte asumir este impuesto.