La rentabilidad de una inversión inmobiliaria no se mide solo por los ingresos que genera, sino por la eficiencia fiscal con la que se gestiona. Para un propietario, la diferencia entre un activo rentable y una carga financiera reside a menudo en la correcta aplicación de los gastos deducibles en la Declaración de la Renta.

Muchos arrendadores tributan por encima de lo necesario. Unos por desconocimiento, otros por temor a una inspección de la Agencia Tributaria. La realidad es que la Ley del IRPF establece mecanismos claros para que usted tribute exclusivamente por el beneficio real, protegiendo su capacidad económica. En Interforo Abogados ayudamos a propietarios e inversores a estructurar su fiscalidad con rigor, asegurando que cada euro deducible se refleje en su autoliquidación.

¿Qué se considera un gasto deducible en el alquiler?

Un gasto deducible en el arrendamiento de inmuebles es aquel desembolso económico realizado por el propietario que guarda una correlación directa y necesaria con la obtención de los ingresos del alquiler. Según el artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF, estos gastos se restan de los ingresos íntegros para determinar el Rendimiento Neto sobre el que se aplicarán los impuestos.

No todos los pagos son deducibles, ni todos se deducen de la misma forma. La normativa distingue entre gastos que se restan directamente y aquellos que se amortizan a lo largo del tiempo. En nuestra práctica diaria con propietarios, esta distinción genera muchas dudas que conviene aclarar desde el principio.

Lista detallada de gastos deducibles (art. 23 LIRPF)

Para el ejercicio fiscal 2026, la Agencia Tributaria ha intensificado el control mediante algoritmos de cruce de datos. Los sistemas como «Super Rita» monitorizan consumos eléctricos para verificar la ocupación real de las viviendas. Por ello, la justificación documental resulta más crítica que nunca. Nuestro equipo de fiscalistas en Madrid y Barcelona observa con frecuencia discrepancias en la aplicación de conceptos como las tasas de basuras, que a veces se incluyen erróneamente cuando las paga el inquilino.

Estos son los conceptos que reducen su factura fiscal:

1. Intereses y gastos de financiación

Puede deducir los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien (la hipoteca), así como los gastos de formalización asociados a esa financiación.

Límite técnico: El importe total de los intereses deducibles no puede exceder la cuantía de los ingresos íntegros obtenidos. Si hay exceso, podrá deducirse en los cuatro años siguientes.

Dato clave: No se deduce el capital amortizado (la cuota principal del préstamo), solo los intereses. Esta confusión es muy habitual entre los propietarios que vienen a nuestra consulta por primera vez.

2. Conservación y reparación

Incluye los gastos efectuados para mantener el uso normal de los bienes materiales: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de caldera o reparación de ascensor, entre otros.

Excepción importante: Las obras de ampliación o mejora (por ejemplo, cerrar una terraza para ganar metros) no son gasto corriente. Se trata de inversiones que aumentan el valor de adquisición y se deducen vía amortización.

3. Tributos y recargos no estatales

Son deducibles los impuestos que recaigan sobre el inmueble, siempre que los pague el propietario y no se repercutan al inquilino: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tasas de basuras y alcantarillado, y tasas de vados.

4. Saldos de dudoso cobro (impagos)

Si su inquilino no paga, no debe tributar por una renta no cobrada. Para deducir estas cantidades, debe cumplirse uno de estos requisitos: que el deudor se halle en situación de concurso, o que hayan transcurrido más de 6 meses entre la primera gestión de cobro y el devengo del impuesto.

5. La amortización: el gran escudo fiscal

Este es, habitualmente, el gasto deducible de mayor impacto y el que más propietarios olvidan. Refleja la depreciación efectiva que sufre el inmueble por el uso y el tiempo.

Cálculo de la amortización del inmueble: Se aplica el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

• Coste de adquisición satisfecho (incluidos gastos y tributos de compra).
• Valor catastral.

Nota: En ambos casos, debe excluirse el valor del suelo, ya que el terreno no se deprecia.

Amortización de bienes muebles: Si alquila la vivienda amueblada, puede amortizar los enseres (electrodomésticos, muebles) al 10% anual.

6. Otros gastos fiscalmente deducibles

Primas de seguros: Responsabilidad civil, incendio, robo, o seguros de protección de impago de alquiler.

Gastos de comunidad: Ordinarios y extraordinarios (derramas).

Suministros: Agua, luz, gas o internet, siempre que los pague el propietario y no los repercuta al inquilino.

Gastos de formalización: Agencias inmobiliarias o abogados (redacción de contratos).

Normativa aplicable y reducciones

La base legal de estas deducciones se encuentra en la Ley 35/2006 del IRPF, específicamente en sus artículos 22 y 23, y en el Reglamento del IRPF (RD 439/2007).

La reducción del 60% (vivienda habitual)

Una vez restados los gastos a los ingresos, obtenemos el Rendimiento Neto. Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, el propietario puede aplicar una reducción general del 60% sobre ese rendimiento positivo.

Atención: Esta reducción solo aplica si los ingresos han sido declarados voluntariamente. Si es la Agencia Tributaria quien descubre rentas ocultas en una inspección, se pierde el derecho a esta reducción, aumentando drásticamente la cuota a pagar y las sanciones. La diferencia económica puede ser enorme, y en nuestra experiencia es uno de los errores más costosos que cometen los propietarios.