Comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía trae consigo un gasto que muchos compradores subestiman hasta que lo ven reflejado en la notaría: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo que pocos saben es que la normativa autonómica contempla bonificaciones fiscales notables, capaces de reducir el impuesto a la mitad o incluso más.
En este artículo repasamos cómo funciona el ITP segunda mano Andalucía en 2026, qué colectivos pueden acceder a los tipos reducidos y qué errores conviene evitar antes de firmar.
¿Qué es el ITP de segunda mano en Andalucía?
El ITP segunda mano Andalucía es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas que grava la compraventa de inmuebles usados situados en la comunidad autónoma. Se liquida mediante el Modelo 600 y, desde el 1 de enero de 2022, el plazo para autoliquidarlo e ingresarlo es de dos meses contados desde el día siguiente a la firma de la escritura pública.
A diferencia de la vivienda de obra nueva sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 10%, las propiedades de segunda mano no pagan IVA. Tributan por este impuesto autonómico, cuya gestión y regulación corresponde a la Agencia Tributaria de Andalucía.
Diferencias fiscales: obra nueva frente a segunda mano
El régimen fiscal cambia según el estado del inmueble. La vivienda nueva está sujeta al IVA (10 % con carácter general) y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía por comunidad; puede consultar más detalles en nuestra guía de ITP, IVA y AJD. La vivienda de segunda mano, en cambio, queda exenta de IVA y de AJD en la transmisión, pero sujeta al ITP.
En Andalucía esto supone una ventaja fiscal apreciable gracias a las rebajas de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía. En nuestra experiencia, buena parte de la sorpresa que se llevan los compradores no viene del ITP en sí, sino de la suma de gastos que lo acompañan: notaría, registro, gestoría. El ITP suele ser la partida más abultada, pero no la única.
El tipo general del ITP andaluz
El tipo de gravamen general para adquirir un inmueble de segunda mano en Andalucía es del 7%. Se aplica sobre el valor de referencia de la Dirección General del Catastro, salvo que el precio escriturado sea superior, en cuyo caso prevalece este último. Antes de la reforma, Andalucía tenía una escala progresiva que llegaba al 10 %; la simplificación normativa unificó la tarifa en el 7% para dinamizar el mercado.
Conviene comprobar el valor de referencia antes de firmar, en la sede electrónica del Catastro, porque si supera el precio pactado, el impuesto se calculará sobre esa cifra más alta, no sobre lo que realmente se ha pagado.
Tipos reducidos y descuentos del ITP en Andalucía
La normativa andaluza contempla varios tipos reducidos orientados a facilitar el acceso a la vivienda habitual. Son más numerosos de lo que suele pensarse, y conocerlos con precisión marca la diferencia entre pagar de más o ahorrar varios miles de euros.
Tipo reducido del 3,5 % para colectivos específicos
Es el mayor descuento disponible. Se aplica en los siguientes supuestos, todos referidos a la adquisición de vivienda habitual:
Jóvenes menores de 35 años. El valor del inmueble no puede superar los 150.000 euros. La Agencia Tributaria de Andalucía no exige, con carácter general, un límite de ingresos para este colectivo; conviene, no obstante, confirmar el requisito en el momento de la operación, ya que algunos comparadores privados citan límites de renta que no figuran en la normativa vigente.
Familias numerosas y personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33 %. En ambos casos el límite de valor se amplía hasta los 250.000 euros.
Víctimas de violencia doméstica o de género y víctimas de terrorismo. El tipo se fija en el 3,5 %, con un límite de valor de 150.000 euros. Aquí conviene matizar algo que circula de forma inexacta en varias fuentes: a diferencia de otras comunidades autónomas, Andalucía sí impone este tope de 150.000 euros también para estos colectivos; no existe una excepción sin límite de valor.
Compradores en municipios con problemas de despoblación y adquisiciones de vivienda de protección oficial (VPO), ambos también al 3,5 % con el límite de 150.000 euros, según la Resolución de 26 de octubre de 2021 de la Dirección General competente en materia de Tributos, que además publica el listado de municipios afectados.
Tipo intermedio del 6% según el valor
Existe un tipo del 6% para cualquier comprador (sin necesidad de pertenecer a un colectivo bonificado) que destine el inmueble a vivienda habitual y cuyo valor no supere los 150.000 euros. Es la opción que más compradores olvidan revisar, precisamente porque no exige ninguna condición personal, solo el destino y el valor del inmueble.
Un tipo menos conocido: el 2 % para profesionales inmobiliarios
Las empresas que compran vivienda para revenderla dentro de los cinco años siguientes, dentro de su actividad económica, pueden aplicar un tipo del 2 %. No afecta al comprador particular, pero conviene mencionarlo porque explica por qué algunas operaciones entre profesionales tributan de forma tan distinta a la compra habitual.
Tabla comparativa de tipos de ITP en Andalucía
| Colectivo / circunstancia | Tipo aplicable | Límite de valor | Finalidad |
|---|---|---|---|
| General | 7 % | Sin límite | Cualquier finalidad |
| Vivienda habitual (cualquier comprador) | 6 % | Hasta 150.000 € | Vivienda habitual |
| Jóvenes (< 35 años) | 3,5 % | Hasta 150.000 € | Vivienda habitual |
| Familias numerosas | 3,5 % | Hasta 250.000 € | Vivienda habitual |
| Personas con discapacidad (≥ 33 %) | 3,5 % | Hasta 250.000 € | Vivienda habitual |
| Víctimas de violencia doméstica o de género | 3,5 % | Hasta 150.000 € | Vivienda habitual |
| Víctimas de terrorismo | 3,5 % | Hasta 150.000 € | Vivienda habitual |
| Municipios en riesgo de despoblación | 3,5 % | Hasta 150.000 € | Vivienda habitual |
| Vivienda de protección oficial (VPO) | 3,5 % | Hasta 150.000 € | Vivienda habitual |
| Profesionales inmobiliarios (reventa en 5 años) | 2 % | Sin límite | Actividad económica |
Impuesto de transmisiones de segunda mano en Sevilla
En nuestra sede de Sevilla vemos con frecuencia el mismo patrón: compradores que desconocen estos tramos y acaban asumiendo el 7% general por no acreditar a tiempo su situación. La capital hispalense y su área metropolitana concentran un volumen alto de operaciones de segunda mano, y ahí el correcto encuadre del comprador puede suponer varios miles de euros de diferencia.
Podemos poner un ejemplo real, anonimizado. Hace unos meses gestionamos el caso de un comprador de 32 años que adquiría su primera vivienda habitual en la zona de Sevilla Este. El piso, tasado por debajo de 150.000 euros, cumplía todos los requisitos para el tipo joven del 3,5%. Sin la acreditación adecuada en el momento de la escritura, habría tributado al tipo general. El ahorro final, aplicando correctamente la Ley 5/2021, superó los 5.000 euros.
¿Significa esto que basta con «ser joven» para acceder al beneficio? No exactamente. Hay que acreditarlo documentalmente y hacerlo constar en la escritura, algo que en la práctica se olvida más de lo que cabría esperar.
El marco regulatorio andaluz se ha visto reforzado además por la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026. Esta norma no modifica los tipos del ITP, pero sí reordena el marco general de vivienda protegida, el parque público en alquiler y la actividad de los agentes inmobiliarios en la comunidad, un contexto que conviene tener presente al planificar cualquier compra. Nuestro equipo de derecho inmobiliario valida los requisitos de cada cliente antes de la firma en notaría para asegurar la correcta autoliquidación del tributo.
Quienes compran un inmueble para destinarlo a alquiler turístico, por cierto, deben tener presente que estas reducciones no aplican: al no tratarse de vivienda habitual, la operación tributa siempre al tipo general. Puede consultar los requisitos específicos de este tipo de explotación en nuestra guía sobre registro de vivienda turística.