Llegan a nuestras oficinas con frecuencia. Son clientes que firmaron su hipoteca hace diez, quince o incluso veinte años y arrastran la misma preocupación: ¿he perdido mi derecho a recuperar lo que pagué de más? La respuesta, en la inmensa mayoría de los casos, es que no.
Si formalizaste un préstamo hipotecario y el banco te impuso el pago de la notaría, el registro, la gestoría o la tasación, conviene que sepas que la jurisprudencia ha evolucionado a tu favor. En Interforo Abogados lo comprobamos a diario: el volumen de consultas sobre gastos hipotecarios no ha dejado de crecer en 2025 y sigue siendo una de las reclamaciones bancarias más frecuentes en nuestras sedes de Madrid, Barcelona, Sevilla y Palencia.
Hemos preparado esta guía para aclarar los plazos legales con precisión, disipar la confusión que rodea a la prescripción y explicar la viabilidad real de exigir la devolución del dinero. Todo ello apoyado en la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
¿Qué es la prescripción de la reclamación de gastos hipotecarios?
La prescripción de la reclamación de gastos hipotecarios es el mecanismo jurídico que fija un límite temporal máximo para exigir a una entidad financiera la restitución de las cantidades cobradas indebidamente por la formalización de un préstamo. Si el consumidor no ejerce su acción —judicial o extrajudicial— dentro de ese margen, su derecho a reclamar la devolución del dinero se extingue por el transcurso del tiempo.
Para entender bien el proceso, hay que separar la reclamación en dos acciones jurídicas distintas. Este matiz técnico marca la diferencia en los tribunales y, desde nuestra experiencia, es el punto donde más confusión se genera entre los afectados.
La primera es la acción de nulidad, que busca declarar que la cláusula impuesta por el banco es abusiva. La segunda es la acción de restitución, que persigue la devolución económica del dinero pagado a raíz de esa cláusula nula.
La STS 705/2015 y la acción de nulidad
El Tribunal Supremo dictó la STS 705/2015, de 23 de diciembre, una resolución que supuso un punto de inflexión en el derecho de consumo español. Este fallo declaró abusiva la estipulación que obligaba al prestatario a pagar la totalidad de tributos, comisiones y gastos derivados de la constitución del crédito hipotecario.
La consecuencia práctica más relevante: la acción legal para declarar la nulidad absoluta de una cláusula abusiva es imprescriptible. Un consumidor puede solicitar a un juez que declare nula la cláusula de gastos de su contrato hipotecario en cualquier momento, con independencia del año en que firmó la escritura. Da igual que la hipoteca se suscribiera en 1998 o en 2015.
El plazo de prescripción: doctrina consolidada tras la STS 857/2024
El debate judicial de los últimos años se ha concentrado en la segunda parte del proceso: la acción de restitución. El artículo 1964.2 del Código Civil español fija un plazo general de cinco años para las acciones personales que no tengan un término especial. En Cataluña, el artículo 121-20 del Código Civil Catalán establece un periodo de diez años.
La gran controversia residía en determinar el dies a quo —el día exacto en que el contador de esos cinco o diez años comienza a correr—. Las entidades bancarias defendían que el reloj debía activarse el día de la firma del préstamo o, como alternativa, cuando el Tribunal Supremo dictó sus primeras sentencias en 2015 y 2019.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió esta discrepancia con claridad. La STJUE de 25 de abril de 2024 (asunto C-561/21) estableció que el plazo de prescripción para la restitución de las cantidades no comienza a transcurrir hasta que el consumidor tiene un conocimiento real y efectivo de la abusividad de la cláusula. El TJUE fue contundente en un aspecto adicional: no puede exigirse a un consumidor medio que se mantenga informado por iniciativa propia de las resoluciones del Tribunal Supremo nacional.
Doctrina clave (STS 857/2024, de 14 de junio): Salvo que la entidad prestamista pruebe que el consumidor conocía con anterioridad la abusividad de la cláusula, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de dicha cláusula.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo trasladó este criterio a nuestro ordenamiento mediante la Sentencia 857/2024, de 14 de junio. Y la STS 1650/2025, de 18 de noviembre, ha venido a confirmar esta línea de forma definitiva, estimando el recurso de un consumidor cuya reclamación había sido declarada prescrita por una Audiencia Provincial que utilizaba el criterio —ya superado— de computar el plazo desde el último pago de gastos.
¿Qué significa esto en la práctica? Que, dado que primero se declara la nulidad (acción que no caduca) y solo a partir de esa declaración judicial firme empieza a correr el plazo para pedir el dinero, la inmensa mayoría de los afectados todavía se encuentran a tiempo de recuperar su capital. En nuestras oficinas hemos comprobado que clientes con hipotecas formalizadas hace más de veinte años conservan intacto su derecho a reclamar.
Gastos recuperables y porcentajes de devolución
Cuando el juez declara nula la cláusula de gastos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias STS 44/2019, 46/2019 y 35/2021) determina los porcentajes exactos de devolución. Conviene matizar que estos porcentajes están consolidados y las Audiencias Provinciales los aplican de forma uniforme:
| Concepto | Porcentaje de devolución | Observaciones |
|---|---|---|
| Gastos de notaría | 50 % | Se entiende que ambas partes se benefician del otorgamiento |
| Gastos de registro de la propiedad | 100 % | Corresponden íntegramente al prestamista |
| Gastos de gestoría | 100 % | La gestión beneficia al banco, no al consumidor |
| Gastos de tasación | 100 % | Solo para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 |
Respecto a la tasación, merece una aclaración. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, atribuyó expresamente el coste de la tasación al prestatario. Las hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019 quedan, por tanto, excluidas de esta partida. Para las anteriores, la devolución del 100 % sigue vigente.
Pasos para iniciar la reclamación
Recuperar estos importes exige rigor documental y un procedimiento ordenado. En nuestras sedes trabajamos con una metodología que hemos ido perfeccionando desde que comenzaron las primeras reclamaciones masivas.
1. Recopilación documental
Necesitarás la escritura del préstamo hipotecario y las facturas originales de la notaría, el registro, la gestoría y, en su caso, la tasadora. Si no conservas alguna de estas facturas, puedes solicitar un duplicado en la propia notaría o gestoría. Un cliente en nuestra sede de Sevilla recuperó más de 2.800 euros el pasado trimestre aportando únicamente la escritura y la factura del registro; la gestoría y la notaría facilitaron las copias en pocos días.
2. Reclamación extrajudicial
Presentamos un escrito formal ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad bancaria exigiendo la nulidad de la cláusula y el reintegro de las cantidades. El banco dispone de un plazo legal máximo de un mes para emitir respuesta cuando el reclamante es consumidor, o de dos meses si no lo es.
3. Vía judicial
Si el banco deniega la petición o deja transcurrir el plazo sin respuesta, interponemos la demanda correspondiente ante el juzgado especializado. Desde Interforo gestionamos el proceso completo, desde la reclamación previa hasta la ejecución de la sentencia, algo que nuestra experiencia en derecho inmobiliario y bancario nos permite hacer con un alto grado de eficacia.
Jurisprudencia consolidada en 2024-2025
La evolución jurisprudencial de los dos últimos años ha venido a blindar la posición del consumidor. Merece la pena repasar las resoluciones más relevantes que han consolidado la doctrina:
| Resolución | Fecha | Criterio establecido |
|---|---|---|
| STJUE C-561/21 | 25/04/2024 | El dies a quo del plazo de prescripción es la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula |
| STS 857/2024 (Pleno) | 14/06/2024 | Traslada al ordenamiento español la doctrina del TJUE de forma vinculante |
| Auto TS 180/2025 | 02/10/2025 | Reitera la doctrina y corrige a Audiencias Provinciales que aplicaban criterios superados |
| STS 1650/2025 | 18/11/2025 | Confirma definitivamente que el plazo no se computa desde el último pago de gastos |
Las Audiencias Provinciales se están alineando con rapidez. La SAP de Oviedo 160/2025, de 26 de marzo de 2025, descartó expresamente el criterio que situaba el dies a quo en 2017 por hechos notorios, y aplicó la doctrina del Pleno del Supremo. Incluso la Sección 15.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona —que había mantenido un criterio más restrictivo— ha modificado su posición desde julio de 2024.
Para los profesionales del derecho y para los consumidores, esta uniformidad supone seguridad jurídica. Para nuestros clientes, supone una oportunidad real de recuperar cantidades que muchos daban por perdidas.