Comprar una vivienda fuera del propio país levanta siempre interrogantes razonables. El sistema jurídico es distinto, los impuestos tienen nombres distintos y los plazos no coinciden con los de casa. Para quienes tienen los ojos puestos en Sevilla o en cualquier rincón del Aljarafe, del Aljarafe sevillano o de la provincia, el proceso ofrece plenas garantías si se estructura desde el principio con rigor.

La compraventa inmobiliaria por extranjeros en España es el acto jurídico mediante el cual un ciudadano no nacional (residente o no residente) adquiere la titularidad plena de un inmueble, operando bajo el principio de igualdad de derechos respecto a los compradores españoles. No existen restricciones legales por nacionalidad, ni límites en cuanto al número de propiedades. Lo que sí existe es una secuencia de trámites fiscales y registrales que conviene conocer antes de firmar nada.

Desde nuestra sede de Sevilla en Interforo Abogados gestionamos estas operaciones con frecuencia, tanto para familias que buscan su residencia habitual como para inversores que apuestan por el patrimonio inmobiliario andaluz. La clave, en todos los casos, es anticiparse: un buen asesoramiento antes de la firma ahorra tiempo, dinero y preocupaciones que, de otro modo, pueden aparecer meses después.

El comprador extranjero en el mercado sevillano: datos actuales

El peso de la demanda internacional en Andalucía no es anecdótico. Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), los extranjeros protagonizaron en torno al 12% de las compraventas de vivienda libre en Andalucía durante el primer semestre de 2025, una cifra consolidada que refleja una demanda foránea estable a pesar del endurecimiento del contexto de tipos de interés.

Entre los compradores no residentes que eligen Andalucía, el Reino Unido mantiene una presencia destacada /en torno al 11-12% de las operaciones foráneas), seguido de ciudadanos de Países Bajos, Alemania y países de habla hispana como Venezuela y Colombia. Para Sevilla en particular, el perfil predominante es el de familias y profesionales que buscan vivienda habitual o segunda residencia, con un ticket medio claramente por encima de la media nacional.

En nuestra experiencia, el mercado del centro histórico de Sevilla (Triana, el barrio de Santa Cruz, Nervión) concentra la mayor parte de las consultas de compradores internacionales, si bien el Aljarafe y municipios como Bormujos o Castilleja de la Cuesta han ganado mucho protagonismo entre familias que buscan espacio y tranquilidad sin alejarse de la ciudad.

Requisitos y pasos legales para comprar una propiedad en España

El proceso de compraventa sigue una secuencia que conviene respetar. Saltarse alguno de los pasos intermedios no es ilegal, pero puede generar complicaciones en la fase de escrituración o en la liquidación fiscal. A continuación detallamos cada etapa con el nivel de detalle que consideramos útil para quien afronta esta experiencia por primera vez.

Obtención del NIE (Número de Identidad de Extranjero)

El NIE es el identificador fiscal que la ley española exige para cualquier transacción económica de relevancia: abrir una cuenta bancaria, firmar una escritura pública, liquidar impuestos. Sin él, la operación no puede cerrarse. Puede solicitarse presencialmente en las Comisarías de Policía Nacional de España (en Sevilla, la Brigada Provincial de Extranjería gestiona estas solicitudes) o a través del Consulado español en el país de origen. Los plazos varían según la vía elegida, por lo que recomendamos tramitarlo con al menos seis semanas de antelación respecto a la firma prevista.

Due diligence registral y urbanística

Antes de comprometerse económicamente con ningún inmueble, resulta imprescindible revisar su situación jurídica en el Registro de la Propiedad. Esta verificación confirma la titularidad real del vendedor, identifica cualquier carga o hipoteca pendiente y descarta embargos o limitaciones de disposición. Paralelamente, la consulta del Catastro y del planeamiento urbanístico municipal permite detectar situaciones irregulares (obras sin licencia, suelo con protecciones especiales) que no siempre son visibles a simple vista.

Hemos visto operaciones en las que el comprador se había enamorado del inmueble antes de que nadie revisara si tenía una hipoteca vigente por el importe de la propia venta. La revisión registral, lejos de ser un trámite burocrático, es la primera línea de protección del comprador.

Contrato de arras: formalizar la reserva

Una vez verificado el inmueble, las partes suelen suscribir un contrato de arras (regulado por el artículo 1454 del Código Civil) como documento privado de reserva. El comprador entrega habitualmente el 10% del precio pactado. Si es el comprador quien se echa atrás, pierde esa cantidad. Si es el vendedor, queda obligado a devolver el doble. Este mecanismo protege a ambas partes durante el período que transcurre hasta la firma de la escritura pública.

Para compradores extranjeros, revisar este contrato con un abogado antes de firmar es especialmente relevante: el redactado puede incluir cláusulas sobre condiciones suspensivas (financiación hipotecaria, obtención de licencias) que conviene negociar en este momento y no después.

Escritura pública ante notario

La firma de la escritura pública ante notario es el acto por el que se transmite formalmente la propiedad. No existe la obligación legal de desplazarse físicamente a España para este trámite. Un comprador extranjero puede otorgar un poder notarial específico desde su país de residencia, facultando a sus abogados en Sevilla para actuar en su nombre: firmar la escritura, liquidar los impuestos y presentar la documentación en el Registro de la Propiedad.

Recientemente gestionamos la compra de un apartamento en el barrio de Triana para una familia irlandesa que no pisó España en ningún momento del proceso. El poder notarial, debidamente apostillado, nos permitió tramitar la operación íntegramente desde Sevilla. El primer viaje que hicieron sus propietarios fue para instalarse.

Fiscalidad de la compraventa para extranjeros en Andalucía (2026)

La planificación fiscal previa es uno de los aspectos más importantes y más frecuentemente ignorados de cualquier compraventa inmobiliaria. El comprador debe reservar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio escriturado para cubrir la carga tributaria y los gastos de notaría, registro y gestión. Las cifras exactas dependen del tipo de inmueble y de la situación del comprador.

En Andalucía, la normativa aplicable es la Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Los principales impuestos son los siguientes:

Sobre la retención del IRNR conviene precisar un punto que genera dudas con frecuencia: es el comprador (no el vendedor) quien asume la obligación de retener e ingresar ese 3% en la Agencia Tributaria, en nombre del vendedor no residente. Si el comprador omite este trámite, Hacienda puede reclamárselo a él directamente. Se trata de un riesgo fiscal que muchas operaciones no gestionadas por abogados acaban materializando.

Para más información sobre el régimen general de impuestos en la compraventa de vivienda, puede consultar nuestra guía sobre impuestos al comprar una vivienda en España: ITP, IVA y AJD.

La Golden Visa ya no existe: qué alternativas quedan

Es un dato que muchos compradores internacionales todavía desconocen cuando nos consultan: la conocida como Golden Visa por inversión inmobiliaria en España dejó de existir el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 derogó íntegramente el régimen de visados de residencia para inversores contemplado en la Ley 14/2013, suprimiendo tanto la vía inmobiliaria como el resto de modalidades de inversión (deuda pública, acciones, proyectos empresariales).

La decisión del Gobierno se alineó con la presión de la Comisión Europea, que en 2022 instó a los Estados miembros a eliminar estos programas, y con la experiencia de países como Portugal e Irlanda, que suprimieron sus propios regímenes de visa dorada con anterioridad.

¿Significa esto que un extranjero extracomunitario no puede residir en España tras comprar una propiedad? No necesariamente. Existen vías alternativas cuya idoneidad depende del perfil del comprador:

• Residencia no lucrativa: Para quienes disponen de medios económicos suficientes sin necesidad de trabajar en España. Requiere acreditar ingresos o patrimonio y contratar seguro médico privado.
• Visado de nómada digital: Para profesionales que trabajan a distancia para empresas fuera de España. Regulado por la Ley 28/2022 de startups.
• Residencia de larga duración (UE): Disponible tras cinco años de residencia legal continuada en España. Ofrece derechos similares a los ciudadanos europeos.
• Reagrupación familiar: Para ciudadanos con familiares de la UE residentes en España.

Si su situación implica planificar la residencia en paralelo a la inversión inmobiliaria, nuestro equipo de derecho inmobiliario en Sevilla puede orientarle sobre la opción más adecuada a su caso concreto.

Comprobaciones registrales y urbanísticas: lo que nadie menciona antes de comprar

Una compraventa puede ser fiscalmente impecable y resultar un problema si nadie ha verificado el estado real del inmueble en los registros públicos. En Sevilla, como en otras ciudades con un amplio parque de vivienda antigua y tejido histórico protegido, esto adquiere una dimensión especial.

Entre los aspectos que verificamos sistemáticamente en nuestra due diligence inmobiliaria figuran: la existencia de deudas con la comunidad de propietarios que, de no detectarse, recaen automáticamente sobre el nuevo propietario; posibles derramas aprobadas y pendientes de pago; afecciones urbanísticas derivadas del PGOU de Sevilla o de la normativa de protección del patrimonio histórico; y la correcta descripción registral del inmueble respecto a su superficie y linderos reales.

La práctica nos ha enseñado que los inmuebles en el casco histórico de Sevilla (muchos de ellos en edificios del siglo XIX con múltiples propietarios) merecen una revisión especialmente detallada. No es infrecuente detectar obras realizadas sin licencia, o situaciones en las que la descripción registral no coincide con la realidad física del inmueble.

Financiación hipotecaria para no residentes en España

Acceder a financiación hipotecaria siendo no residente en España es posible, aunque las condiciones difieren respecto a las ofrecidas a residentes. Las entidades financieras españolas suelen financiar hasta el 60-70% del valor de tasación para compradores no residentes (frente al habitual 80% para residentes) y exigen acreditar de forma más detallada el origen de los fondos y la solvencia económica en el país de residencia.

El certificado de no residencia fiscal en España, la documentación de ingresos emitida en el país de origen y, en muchos casos, su traducción jurada, son documentos que conviene preparar con antelación. Una cuenta bancaria en España facilita el proceso notablemente, ya que permite domiciliar pagos y acreditar fondos de forma más sencilla para la entidad prestamista.

Desde Interforo coordinamos habitualmente la gestión hipotecaria de nuestros clientes internacionales con entidades que tienen experiencia en este perfil de operación, lo que reduce los tiempos de respuesta y evita malentendidos derivados de diferencias documentales.