La campaña de la Renta 2025 abre el 8 de abril, y cada año el capítulo de los inmuebles alquilados concentra buena parte de las dudas que recibimos en nuestras sedes. Declarar mal un alquiler no es solo perder deducciones a las que se tiene derecho: puede traducirse en una comprobación de la Agencia Tributaria meses después, con recargos incluidos.
El rendimiento del capital inmobiliario es, probablemente, el epígrafe de la declaración con más margen de optimización legal y, al mismo tiempo, el que acumula más errores repetidos en la práctica. En Interforo Abogados hemos revisado cientos de autoliquidaciones de propietarios particulares e inversores, y casi siempre el problema es el mismo: se declaran bien los ingresos, pero se dejan gastos deducibles sin aplicar o se calcula mal la reducción que corresponde al contrato.
Esta guía explica, con la normativa vigente para el ejercicio 2025, cómo se calcula este rendimiento paso a paso: qué ingresos computan, qué gastos se pueden restar, qué reducción se aplica según el tipo de contrato y cómo tributan los inmuebles que permanecen vacíos.
¿Qué es el rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF?
El rendimiento del capital inmobiliario es la contraprestación económica neta que un contribuyente obtiene por el arrendamiento o la cesión de derechos sobre bienes inmuebles, rústicos o urbanos. Engloba las rentas de alquileres residenciales, locales comerciales, plazas de garaje y segundas residencias que no constituyen la vivienda habitual del propietario.
El artículo 22 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), define el ingreso íntegro. El artículo 23, por su parte, regula qué gastos pueden restarse y qué reducciones se aplican sobre el resultado. La ganancia real, a efectos fiscales, siempre es la diferencia entre lo que se ingresa y lo que la ley permite deducir, nunca el importe bruto de la renta pactada en el contrato.
Cómo calcular el rendimiento del capital inmobiliario paso a paso
La determinación de la base imponible del alquiler sigue un esquema fijo: suma de ingresos, minoración de gastos deducibles y, cuando proceda, aplicación de una reducción sobre el resultado positivo.
| Concepto operativo | Descripción fiscal |
|---|---|
| Ingresos íntegros | Suma total de rentas y cantidades percibidas del inquilino. |
| (–) Gastos deducibles | Costes necesarios para obtener el rendimiento y amortización del inmueble. |
| (=) Rendimiento neto | Resultado de la explotación económica del inmueble. |
| (–) Reducción aplicable | Del 50 % al 90 %, según el tipo de contrato (solo vivienda habitual). |
| (=) Rendimiento neto reducido | Importe final que se integra en la base imponible general. |
1. Ingresos íntegros por el alquiler en el IRPF
Los ingresos íntegros incluyen la renta mensual pactada y el valor de los bienes cedidos junto con el inmueble, como mobiliario o electrodomésticos. Si el inquilino asume costes que legalmente corresponden al arrendador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la cuota de comunidad, por ejemplo), esas cantidades también se suman como mayor ingreso íntegro del propietario.
2. Gastos deducibles según la LIRPF
La ley detalla una lista tasada de gastos deducibles:
- Intereses y gastos de financiación. Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, incluidos los gastos de constitución de la hipoteca. El límite conjunto de esta partida y los gastos de reparación no puede superar el importe de los ingresos íntegros del ejercicio.
- Gastos de conservación y reparación. Costes destinados al mantenimiento del inmueble, como pintura, fontanería o sustitución de una caldera averiada. Es, con diferencia, la partida que más consultas genera en nuestras sedes de Madrid y Valladolid: repintar una fachada o cambiar una caldera estropeada por otra igual es gasto deducible en el mismo ejercicio, pero sustituirla por un sistema de climatización que no existía antes ya es una mejora, y su coste solo se recupera mediante amortización a lo largo de los años. La diferencia parece sutil sobre el papel, pero determina si el gasto reduce la factura fiscal este año o se diluye durante las próximas dos décadas.
- Tributos y recargos no estatales. Tasas de basuras, alcantarillado y el IBI. Los recargos estatales o las sanciones administrativas quedan excluidos.
- Saldos de dudoso cobro. Rentas impagadas, siempre que el inquilino esté en concurso de acreedores o hayan pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro. En nuestra experiencia, muchos propietarios pierden esta deducción por no dejar constancia formal del impago: ayudamos con frecuencia a tramitar el burofax o el requerimiento notarial de reclamación de la renta, un trámite sencillo que resulta decisivo si Hacienda pide acreditar, pasados los seis meses, que el propietario intentó realmente cobrar la deuda.
- Amortización del inmueble. El 3 % anual del valor más elevado entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo.
Para un desglose completo de las partidas desgravables, puede consultar nuestra guía definitiva sobre gastos deducibles en el alquiler de vivienda.
Reducciones sobre el rendimiento neto: el 50%, 60%, 70% y 90% del artículo 23.2 LIRPF
Aquí es donde más se equivocan tanto los borradores automáticos como muchos propietarios que gestionan su declaración sin asesoramiento. El rendimiento neto que resulta de restar los gastos a los ingresos no es la cifra final que tributa. Si el inmueble se destina a la vivienda habitual del inquilino, la ley permite reducir ese rendimiento neto positivo en un porcentaje que va del 50% al 90%, según las circunstancias del contrato.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 23.2 LIRPF y sustituyó la antigua reducción única del 60% por este esquema, aplicable a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Regla general (contrato nuevo sin requisitos adicionales) | 50 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato | 60 % |
| Zona de mercado residencial tensionado + primer alquiler a joven de 18 a 35 años, o a Administración/entidad sin ánimo de lucro para vivienda social o vulnerable | 70 % |
| Zona de mercado residencial tensionado + nuevo contrato con rebaja de renta superior al 5 % respecto al anterior | 90 % |
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 no se ven afectados por esta reforma: conservan la reducción del 60% mientras no se modifiquen sustancialmente, en virtud del régimen transitorio de la disposición transitoria 38.ª de la LIRPF.
Conviene matizar dos límites que generan bastante confusión entre nuestros clientes. Primero, la reducción solo opera sobre el rendimiento neto positivo: si el resultado del alquiler es negativo, no hay nada que reducir ese ejercicio. Segundo —y esto sorprende a más de uno—, la ley exige que el rendimiento se haya declarado en la autoliquidación antes de que Hacienda inicie cualquier procedimiento de comprobación; si el alquiler aflora en una inspección, el beneficio se pierde, cumpla o no el contrato los requisitos.
Un matiz adicional: estas reducciones solo se aplican al alquiler destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Los arrendamientos de temporada, los locales comerciales y las plazas de garaje independientes quedan fuera de este beneficio y tributan por el rendimiento neto íntegro, sin reducción alguna.
¿Cómo saber si su inmueble está en zona tensionada? Consulte nuestra guía sobre la ley de vivienda y las zonas de mercado residencial tensionado, donde detallamos qué comunidades han declarado estas zonas y con qué requisitos. En Interforo Abogados recomendamos revisar la ubicación del inmueble antes de renovar cualquier contrato: en algunos casos, la diferencia entre tributar por la mitad o por una décima parte del rendimiento neto depende, literalmente, de conocer este dato a tiempo. Puede consultar también el cuadro de reducciones de la Agencia Tributaria para el detalle normativo completo.
La imputación de rentas inmobiliarias para inmuebles no alquilados
La imputación de rentas inmobiliarias grava la titularidad de inmuebles urbanos que no generan rendimientos del capital y que no constituyen la vivienda habitual del contribuyente. Es una renta ficticia: Hacienda presume una ganancia por el simple hecho de tener el inmueble vacío o a disposición del propietario.
El artículo 85 de la LIRPF fija, con carácter general, una imputación del 2% sobre el valor catastral. Ese porcentaje baja al 1,1% cuando el valor catastral ha sido revisado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor en el propio ejercicio o en los diez ejercicios anteriores.
Existe además una regla especial, la disposición adicional 55.ª de la LIRPF, que amplía ese 1,1% a municipios con revisiones catastrales más antiguas (desde el 1 de enero de 2012), y que se ha venido prorrogando ejercicio a ejercicio desde 2023. Aquí conviene ser prudentes: la vigencia de esta prórroga para el ejercicio 2026 ha generado inestabilidad normativa, con más de un Real Decreto-ley aprobado y posteriormente no convalidado por el Congreso. Antes de aplicar el 1,1% en su declaración, le recomendamos confirmar con nuestro equipo o consultar directamente el servicio de imputación de rentas inmobiliarias de la Agencia Tributaria el criterio vigente para el ejercicio que le corresponda declarar.